Geschreven door De redactie van Meilleurtaux . Aangepast op 27 september 2024.
Leestijd : 6 min

Helaas komen scheidingen en echtscheidingen steeds vaker voor, maar wat gebeurt er als er een lopende hypothecaire lening is?

De ex-partners hebben verschillende opties voor de toekomst van de gezamenlijk verworven woning:

• De woning verkopen en de hypothecaire lening vervroegd aflossen.
• De woning behouden en bijvoorbeeld verhuren. De ex-partners blijven dan gezamenlijk verantwoordelijk voor de aflossing van de hypothecaire lening, die ongewijzigd blijft.
• Een van de partners behoudt de woning en koopt het aandeel van de andere partner uit. In dat geval is er meestal sprake van een herfinanciering van de hypothecaire lening. Ontdek alles wat u moet weten over deze derde optie in de volgende secties.

Eén van de partners wordt de enige eigenaar

Een veelvoorkomende optie is dat een van de partners besluit om de enige eigenaar te worden van de gezamenlijk aangekochte woning om deze zelf te bewonen of om te verhuren aan een derde.

Of u nu getrouwd bent onder het stelsel van scheiding van goederen, gemeenschap van goederen, of samenwonend bent, als een van de partners de woning wil behouden en de hypothecaire lening op beide namen staat, dan zijn er twee mogelijkheden:

• Verzoek om ontbinding van de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de hypothecaire lening;
• De partner die de woning overneemt, vraagt een nieuwe hypothecaire lening aan op zijn/haar naam alleen en lost daarmee de oude lening af. Dit wordt herfinanciering van de hypothecaire lening genoemd.

In beide gevallen moet de persoon die de woning wil behouden, dit laten vastleggen bij de notaris als de enige eigenaar. Dit gebeurt via een akte van verdeling met betaling van een opleg en aflossing van de bestaande hypothecaire lening, of door voortzetting van de betaling van de maandelijkse aflossingen van de bestaande hypothecaire lening.

In het geval van voortzetting van de hypothecaire lening moet de partner die geen eigenaar meer is, de bank verzoeken om de ontbinding van de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de hypothecaire lening, om te voorkomen dat de geldverstrekker hem/haar aanspreekt in geval van niet-betaling van de maandelijkse aflossingen van de lening.

Verlaag uw maandlasten

Wat is een opleg?

De opleg is een bedrag dat overeengekomen is tussen beide partijen en wordt gebruikt om het aandeel van de ex-partner te kopen, zodat de woning behouden kan worden en de overblijvende partner de enige eigenaar wordt. Dit is niet verplicht bij een minnelijke schikking, die meestal wordt berekend in een bredere context dan alleen de waarde van het huis.

De opleg wordt als volgt berekend (voorbeeldberekening met een aandeel van 50/50):

(Verkoopwaarde van het onroerend goed) - (resterend kapitaal van de hypothecaire lening) = Meerwaarde

(Meerwaarde) / 2 = WAARDE VAN DE OPLEG

Voorbeeld: de notaris schat de huidige waarde van de woning op 220.000€. De hypothecaire lening die elk voor 50% is aangegaan, bedroeg 180.000€ kapitaal, waarvan nog 140.000€ moet worden afgelost aan de bank. De meerwaarde wordt dus als volgt berekend: 220.000€ - 140.000€ = 80.000€. De opleg bedraagt 50% van de meerwaarde, oftewel 40.000€, een bedrag dat de overblijvende partner moet betalen aan de vertrekkende partner.

Herfinanciering van de hypothecaire lening

Het is mogelijk om het bedrag van de opleg of de minnelijke schikking op te nemen in de nieuwe hypothecaire lening (via herfinanciering), evenals de notariskosten.

Deze nieuwe hypothecaire lening zal alleen op naam staan van de overblijvende partner. Met de herfinanciering moet het resterende kapitaal van de vorige lening (140.000€ in het bovenstaande voorbeeld) worden gefinancierd, en het bedrag van de opleg om de ex-partner uit te kopen (40.000€). De nieuwe lening die aan de bank moet worden terugbetaald, bedraagt dus 180.000€.

Deze nieuwe lening zal een hoger bedrag hebben als de partner ook de notariskosten wil opnemen, of bijvoorbeeld de financiering van renovatiewerken. Hij/zij kan ook vragen om de looptijd van de lening te verlengen, zodat de maandelijkse aflossingen van de nieuwe lening passen bij zijn/haar terugbetalingscapaciteit.

Verlaag uw maandlasten

Wat is een ontbinding van gezamenlijke verantwoordelijkheid?

Als de overblijvende partner echter de middelen heeft om de opleg aan de ex-partner te betalen en tegelijkertijd de maandelijkse aflossingen van de hypothecaire lening voort te zetten, is een eenvoudige ontbinding van gezamenlijke verantwoordelijkheid mogelijk.

Wanneer een hypothecaire lening op beide namen is afgesloten, zijn beide partners solidair en dus gezamenlijk verantwoordelijk voor de terugbetaling van de lening.

De ontbinding van gezamenlijke verantwoordelijkheid houdt in dat een verzoek wordt ingediend bij de bank om een "ontbinding" van de hypothecaire lening, waarbij de persoon die het verzoek indient, en na schriftelijke goedkeuring van de bank, niet langer verantwoordelijk is voor de lening. De hypothecaire lening zal dan alleen op naam staan van de partner die de enige eigenaar van het onroerend goed wil worden, met behoud van de oorspronkelijke voorwaarden van de lening: hetzelfde te resteren kapitaal, dezelfde rentevoet en dezelfde looptijd.

Het belang van het verzoek om ontbinding

Het is van essentieel belang om dit verzoek in te dienen, want zelfs als de partners gescheiden of gescheiden zijn, blijven ze zonder deze ontbinding beide verantwoordelijk voor de terugbetaling van hun schuld aan de bank.

Het is belangrijk ervoor te zorgen dat de bank een akte van ontbinding van gezamenlijke verantwoordelijkheid opstelt waarin de ontbinding en de afstand van vervolging in geval van niet-terugbetaling door de andere partij wordt bevestigd. Let op, deze wijziging van de garantie vereist een analyse van de situatie van elke schuldenaar en is onderworpen aan kosten.

Deze ontbinding is ook noodzakelijk als de partner die de woning behoudt, een herfinanciering van de hypothecaire lening aanvraagt bij zijn/haar bank. Als de herfinanciering plaatsvindt bij een andere bank, is geen ontbinding van gezamenlijke verantwoordelijkheid nodig.

Let op: als het paar getrouwd is in gemeenschap van goederen, is deze ontbinding (en dus de herfinanciering van de hypothecaire lening) onmogelijk zolang de echtscheiding niet is uitgesproken.

Verlaag uw maandlasten

En de schuldsaldoverzekering?

Natuurlijk moet in geval van ontbinding of herfinanciering de schuldsaldoverzekering worden aangepast.

Registratierechten en notariskosten

De overblijvende partner moet registratierechten betalen die verband houden met de overname van het onroerend goed. Deze worden meestal "verdelingsrechten" genoemd, en het bedrag hiervan hangt af van de regio van België waarin het onroerend goed zich bevindt.

In Brussel en Wallonië bedragen de verdelingsrechten bij een uitonverdeeldheid altijd 1% van de verkoopwaarde van de woning.

In Vlaanderen is het iets anders: alleen gehuwde of wettelijk samenwonende koppels genieten van dit tarief van 1%. Bovendien geldt dit niet voor alle wettelijk samenwonenden: ze moeten minstens een jaar samenwonen en de verdeling van de goederen moet uiterlijk drie jaar na het einde van de wettelijke samenwoning plaatsvinden. Voor alle anderen – met andere woorden, feitelijk samenwonenden – zijn de verdelingsrechten hoger: ze bedragen 2,5% van de waarde van het onroerend goed.

De vertrekkende partner is vrij

De vertrekkende partner, die na de ontbinding van de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de oorspronkelijke hypothecaire lening, zal geen enkel recht of plicht meer hebben met betrekking tot de voormalige gemeenschappelijke woning. Maar met de opleg heeft hij/zij de middelen om een nieuw leven te beginnen, bijvoorbeeld als eigen inbreng voor een andere hypothecaire lening voor een nieuwe investering in onroerend goed.

Herfinanciering van een hypothecaire lening en terugbetalingscapaciteit

Bij een herfinanciering zal de bank nagaan of de nieuwe lening haalbaar voor u is: met andere woorden, u moet over voldoende en geschikte terugbetalingscapaciteit beschikken voor de lening. Helaas is het niet altijd mogelijk om de hypothecaire lening die gezamenlijk is aangegaan alleen over te nemen door deze te herfinancieren: zelfs bij verlenging van de looptijd blijven de maandelijkse aflossingen soms te hoog voor één persoon. In dat geval is het waarschijnlijk beter om het onroerend goed te verkopen of het samen te behouden en te verhuren.

Bovendien zal de bank, zoals bij elke lening, navraag doen bij de Nationale Bank van België (NBB). In geval van een negatieve vermelding, kunnen de mogelijkheden voor herfinanciering beperkt zijn: echter, omdat elk geval uniek is, is het raadzaam om advies in te winnen bij specialisten zoals het team van Meilleurtaux.

In elk geval zullen wij proberen aan uw verzoek te voldoen en alle mogelijke oplossingen voor herfinanciering te analyseren.

Verlaag uw maandlasten

In het kort, hoe verloopt het proces?

• De notaris schat de verkoopwaarde van het onroerend goed, berekent het resterende kapitaal van de hypothecaire lening en, ten slotte, berekent hij het bedrag van de opleg (als er geen minnelijke schikking is bereikt).
• De ex-partner die de lening wil overnemen, moet schriftelijk een verzoek tot ontbinding van de gezamenlijke verantwoordelijkheid indienen bij de bank.
• Herfinanciering van de hypothecaire lening door een van de twee ex-partners.
• Ondertekening van de akten bij de notaris.

Hoe kunnen wij u helpen om meer duidelijkheid te krijgen?

Als u meer wilt weten over herfinanciering van een lening in geval van echtscheiding of scheiding, is het raadzaam om vooraf uw leencapaciteit en de haalbaarheid van uw verzoek te kennen. Zo vermijdt u onaangename verrassingen en profiteert u tegelijkertijd van deskundig advies! De experts van Meilleurtaux kunnen u begeleiden in dit proces.

Geschreven door
De redactie van Meilleurtaux