Simulatie van notariskosten

Geschreven door De redactie van Meilleurtaux . Aangepast op 12 november 2024.
Leestijd : 5 min

Berekening van akte- en kredietkosten in België

Bij een hypothecaire lening (en buiten het BTW-regime dat van toepassing is op nieuwbouw), moet de kredietnemer kosten betalen die vaak verkeerdelijk worden aangeduid als notariskosten.

Berekening van notariskosten

Afhankelijk van de regio waar het onroerend goed zich bevindt, omvatten deze kosten alles wat de toekomstige kredietnemer moet betalen (registratierechten, kosten van de kredietakte, notariskosten, administratieve kosten, btw, ...), bovenop de aankoopprijs van het huis of appartement.

Wat vaak de "notariskosten in België" worden genoemd, kunnen dus aanzienlijk variëren afhankelijk van de regio waarin men zich bevindt. Om onaangename verrassingen te voorkomen voordat u een huis koopt, bieden we u de mogelijkheid om via een simulatie de notariskosten te berekenen die u te wachten staan, afhankelijk van de provincie en postcode waar de woning is gelegen, het kadastraal inkomen en/of de vrijstelling. We bieden u ook een simulatie aan voor een hypotheek.

Welk tarief voor uw project?

Hoe worden de registratierechten in België berekend?

De registratierechten zijn van toepassing op alle woningen (en het bijbehorende terrein) die worden gekocht na reeds een eerste eigenaar te hebben gehad (met een mogelijke uitzondering als de woning minder dan 3 jaar oud is: in dat geval kan het btw-regime soms van toepassing zijn, zie verder).

De berekening van de registratierechten varieert afhankelijk van de regio waarin het onroerend goed zich bevindt (Waals Gewest, Brussels Gewest, Vlaams Gewest), maar ook afhankelijk van de preciezere locatie (gemeente of wijk), de samenstelling van het huishouden, het kadastraal inkomen en de aankoopprijs. Er zijn namelijk verminderingen of vrijstellingen voorzien in een aantal gevallen.

1. In het Waals Gewest:

Als het gaat om een eigen en enige woning, wordt een vrijstelling van 40.000€ toegepast op de eerste schijf van het aankoopbedrag als deze gelijk is aan of minder dan 350.000€. Dit betekent dat 40.000€ niet onderworpen zijn aan registratierechten.

In het geval van een zogenaamde bescheiden woning (afhankelijk van het aantal kinderen ten laste en het kadastraal inkomen) en als de woning zich in een vastgoeddrukkingsgebied bevindt, kan de koper genieten van verlaagde registratierechten van 6% in plaats van 12,5% op een bedrag van 174.000,61€ en op 163.125,56€ in andere gevallen. Boven dit bedrag is het percentage 12,5%.

Voorbeeld: voor de aankoop van een huis van 150.000€ in 4000 Luik met een kadastraal inkomen van 650€, worden de registratierechten als volgt berekend:

150.000 (aankoopprijs) - 40.000 (vrijstelling) = 110.000
110.000*6% = 6.600
Registratierechten: 6.600 €

2. In het Brussels Gewest:

Vanaf 1 januari 2023 is de vrijstelling verhoogd van 175.000€ naar 200.000€ (onder bepaalde voorwaarden).

Dit betekent dat de eerste schijf van 200.000€ niet onderworpen zal zijn aan de 12,5% registratierechten.

De vereiste voorwaarden om van deze vrijstelling te profiteren zijn:

• De woning moet zich bevinden in een van de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
• De verkoopwaarde van het onroerend goed mag niet hoger zijn dan 600.000€.
• De kopers moeten natuurlijke personen zijn.
• De aankoop moet betrekking hebben op de volledige eigendom.
• De vrijstelling is alleen van toepassing op verkooptransacties.
• Geen van de kopers mag, alleen of samen, op de datum van de aankoopovereenkomst (dat wil zeggen op het moment van het aankoopcompromis), de volledige eigendom van een ander onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor bewoning.
• De nieuwe woning moet binnen 2 jaar als hoofdverblijfplaats worden gebruikt.
• De eigenaren moeten het nieuw verworven goed gedurende minstens 5 jaar als hun hoofdverblijfplaats gebruiken.
• Niet al genieten van een regionale belastingvermindering (bijvoorbeeld: woonbonus) voor de aankoop van een andere woning.

Voorbeeld 1: voor de aankoop van een appartement van 150.000€ in 1000 Brussel:

Er zijn geen registratierechten.

Voorbeeld 2: voor de aankoop van een appartement van 250.000€ in 1000 Brussel:

Registratierechten: 50.000*12,5% = 6.250 €

3. In het Vlaams Gewest:

Vanaf 1 januari 2022 zijn de registratierechten verlaagd tot 3% (indien het een eigen en enige woning betreft), anders zijn ze 12%.

Bij woningen waarvan de aankoopprijs niet hoger is dan 240.000€ en die bestemd zijn voor bewoning (eigen en enige woning), zal een forfaitaire vermindering van 2.800€ worden afgetrokken van de berekende registratierechten.

Voorbeeld: voor de aankoop van een huis van 250.000€ als eigen en enige woning:

Registratierechten: 250.000*3% = 7.500 €

Welk tarief voor uw project?

De BTW: voor nieuwbouw

Voor particulieren die overwegen een huis of appartement te kopen, vervangt het btw-regime (21%) het registratierechtensysteem wanneer het gaat om nieuwbouw.

Een woning wordt als "nieuw" beschouwd als deze net is gebouwd, bijvoorbeeld door een projectontwikkelaar en nog nooit bewoond is, of binnen twee jaar wordt doorverkocht door de eerste eigenaar.

Een woning kan ook als nieuw worden beschouwd als deze door de eerste eigenaar uiterlijk op 31 december van het tweede jaar na de initiële aankoop wordt doorverkocht. Dus als u een huis hebt gekocht op 5 januari 2020, kunt u het doorverkopen onder het btw-regime tot 31 december 2022. Maar u kunt het ook doorverkopen onder het registratierechtensysteem.

In beide gevallen is de btw van toepassing op zowel het gebouw als het terrein, mits beide gelijktijdig worden verkocht. Er zijn echter uitzonderingen: bijvoorbeeld als het terrein toebehoort aan een vennootschap en het gebouw aan een andere.

De btw is ook van toepassing bij aankoop op plan. Maar met een nuance: als de bouw al is begonnen, is de btw van toepassing op het terrein en het gebouw. Als de bouw nog niet is begonnen, zijn de registratierechten van toepassing op het terrein en, wanneer het gebouw klaar is, de btw op het gebouw.

Andere kosten

In België, wanneer de registratierechten (betaald aan de notaris en vervolgens doorgestort naar de staat en de gewesten) of de btw van 21% op nieuwbouw (direct betaald aan de ontwikkelaar of bouwbedrijven) zijn bepaald of geschat, moeten de andere notariskosten worden berekend en opgenomen in de totale kosten van de aankoop van een huis. Deze andere kosten zijn:

• De notariskosten zelf, dat wil zeggen de vergoeding voor zijn werk, vastgesteld volgens een schaal (afhankelijk van de verkoopprijs van het huis), opgelegd door de wet. Ze variëren in de meeste gevallen van 1.500 tot 2.600€. De btw is verschuldigd op deze kosten.
• Kosten voor de hypothecaire akte: deze moeten ook in aanmerking worden genomen. Bij de aankoop van een onroerend goed dat gedeeltelijk wordt gefinancierd met een lening, wordt meestal een hypothecaire kredietopening gedaan die moet worden uitgevoerd voor de notaris. Dit brengt ook kosten met zich mee die afhankelijk zijn van het geleende bedrag: het registratierecht (dat neerkomt op 1% van het bedrag van de hypothecaire toewijzing), het recht op hypothecaire inschrijving (0,30% van het geleende bedrag), evenals de kosten en vergoedingen van de hypotheekbewaarder. Voor meer informatie over de kredietopening, raadpleeg deze pagina.
• Diverse kosten van de akte: daarbovenop komen nog enkele onderzoeks- en administratieve formaliteiten die de kosten omvatten van kadastrale uittreksels, hypotheekcertificaten, fiscale onderzoeken, fiscale zegels, enzovoort.

 

De notariskosten variëren in de meeste gevallen van 1.500 tot 2.600€. In 2020 bedroegen de andere kosten (van kredietakte en diverse kosten) tussen de 800€ en 1.100€, en de hypothecaire inschrijving 230€. De btw van 21% is ook van toepassing op deze kosten en andere kosten.

Over het algemeen bedragen deze andere "notariskosten" in België (exclusief registratierechten of btw op nieuwbouw) dus een totaalbedrag van 3.000€ tot 5.000€, afhankelijk van de verkoopprijs van het onroerend goed.

Welk tarief voor uw project?

Opmerking

Deze pagina is gewijd aan wat algemeen "notariskosten" wordt genoemd. Maar vergeet niet dat uw vastgoedtransactie niet beperkt blijft tot het berekenen van de notariskosten bij de aankoopprijs. Zoals bij elke lening, brengt een hypothecaire lening kosten met zich mee: geld lenen kost namelijk geld. Dit zijn de rente, maar ook eventuele dossierkosten die uw kredietverstrekker of bank in rekening kan brengen. Deze kosten zijn beperkt tot 500€.

Geschreven door
De redactie van Meilleurtaux