-
Aankoop in het buitenland
-
Wat u moet weten
-
De vereiste voorwaarden om een hypothecaire lening aan te vragen
-
De rentevoeten voor een hypothecaire lening voor onroerend goed in het buitenland
-
Zijn er fiscale voordelen?
-
Wat kost de aankoop van een pand in het buitenland echt?
Hypothecair krediet voor het kopen van een pand in het buitenland
Geschreven door De redactie van Meilleurtaux .
Aangepast op 12 november 2024.
Leestijd :
6 min
Aankoop in het buitenland
Wilt u een pand in het buitenland verwerven om er uw vakanties door te brengen, er uw oude dag te slijten of het te verhuren en zo uw investering te laten renderen?
Welke stappen moet u ondernemen? Wat zijn de vereiste voorwaarden? Wat zijn de werkelijke kosten van het kopen van een pand in het buitenland via een hypothecaire lening?
Wat u moet weten
In Europa en de rest van de wereld
Als de woning zich bevindt in een van de landen van de Europese Unie of daarbuiten, is het mogelijk om een hypothecaire lening aan te vragen voor de aankoop van een woning in het buitenland.
In sommige gevallen is het ook mogelijk om fiscale voordelen te genieten.
Meilleurtaux kan u begeleiden bij uw investering in het buitenland en is gespecialiseerd in hypothecaire leningen voor vastgoed in de buurlanden van België (Nederland, Duitsland, Groothertogdom Luxemburg, Frankrijk), maar ook in Zuid-Europa, vooral in Italië en Spanje, landen die uiteraard geliefd zijn om hun milde klimaat, maar ook om de concurrerende prijzen van de lokale markten.
... Behalve in landen in conflict
In theorie is het mogelijk om een vastgoedtransactie te financieren, en dus een hypothecaire lening af te sluiten, voor elk land ter wereld. In de praktijk zijn echter bepaalde landen uitgesloten. Belgische banken kunnen namelijk geen vastgoedfinanciering verstrekken in het buitenland als het land in kwestie officieel in een gewapend conflict is verwikkeld, onder embargo staat of een risico vormt op het gebied van witwaspraktijken. De FOD Buitenlandse Zaken houdt een lijst van deze landen bij.
Is een expertise van het onroerend goed verplicht?
Hoewel de bank waarbij u de lening aanvraagt geen expertise van het onroerend goed zal eisen, is het toch verstandig om een dergelijke expertise uit te laten voeren om de waarde en de staat van het pand nauwkeurig te laten beoordelen door een professional. Dit helpt u een eventuele oplichting te vermijden, want vergeet niet, u bent in het buitenland en als er verborgen gebreken zijn, kunnen juridische procedures kostbaar zijn, net als de heen-en-weer reizen. Het is dus beter om op veilig te spelen.
Een compromis van verkoop is essentieel
Het doel van het vastgoed moet duidelijk worden aangetoond door onder andere een compromis van verkoop dat de aankoopprijs bevestigt. Voor sommige landen zullen aanvullende documenten worden gevraagd.
Welk tarief voor uw project?De vereiste voorwaarden om een hypothecaire lening aan te vragen
De voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecaire lening voor de aankoop van een pand in het buitenland zijn grotendeels vergelijkbaar met die voor de aankoop van een pand in België. Dat wil zeggen:
- Eigendom bezitten in België.
- Beschikken over stabiele en voldoende inkomsten.
- Uw terugbetalingscapaciteit kunnen aantonen.
- Niet geregistreerd staan bij de Nationale Bank van België.
- Niet overmatig schulden hebben (de maximale schuldratio kan variëren van bank tot bank).
- Belgisch of Luxemburgs ingezetene zijn.
- Enz.
Let op: eventuele toekomstige inkomsten uit de verhuur van uw vakantiehuis (wanneer u er zelf niet verblijft) kunnen niet worden meegerekend in uw totale inkomsten en dus ook niet in uw terugbetalingscapaciteit. Voor de banken betreft het immers een tweede verblijf in het buitenland en niet een investering gericht op het genereren van regelmatige huurinkomsten.
Extra voorwaarde: al eigenaar zijn in België
Er is nog een opmerkelijke extra voorwaarde: Belgische banken eisen dat de kredietnemer al eigenaar is van een onroerend goed in België. Dit onroerend goed dient namelijk als garantie voor de hypothecaire lening. Het is niet de bedoeling om het pand in het buitenland te hypothekeren als de financiering afkomstig is van een Belgische bank.
Wat zijn de garanties?
In geval van niet-terugbetaling van het krediet zal de bank om garanties vragen om zichzelf te beschermen en zeker te zijn dat het geleende bedrag kan worden terugbetaald.
Als u eigenaar bent in België met een lopende hypothecaire lening
Als het bedrag van het al terugbetaalde kapitaal gelijk of hoger is dan het bedrag dat u wilt lenen voor de aankoop van een woning in het buitenland, kan u een nieuwe voorschot worden toegekend tot het bedrag van het al terugbetaalde kapitaal. Dit voorschot is gedekt door de bestaande hypotheek, wat betekent dat er geen nieuwe notariskosten nodig zijn.
Als het bedrag van het al terugbetaalde kapitaal lager is dan het bedrag dat u wilt lenen, is het mogelijk om een aanvullende hypothecaire lening aan te vragen, die als tweede rang zal worden ingeschreven. Het is ook mogelijk om de huidige hypothecaire lening over te nemen en het gewenste bedrag voor de aankoop van een pand in het buitenland hierin op te nemen, waarbij de hypotheek in eerste rang wordt genomen. Het totale bedrag van de nieuwe hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan 90% van de marktwaarde van het pand in België.
Als u eigenaar bent van een pand zonder lasten (zonder hypothecaire inschrijving)
Als het aankoopbedrag van het pand in het buitenland niet hoger is dan 90% van de waarde van het pand in België, zal het gaan om een hypothecaire lening met een hypothecaire inschrijving in eerste rang op het pand in België.
Hoe worden de kosten gefinancierd?
Als het bedrag ook financierbaar is door de hypotheek in tweede rang, of zelfs als het een hypotheek in eerste rang is, kunnen de kosten voor de aankoop van een pand in het buitenland theoretisch ook in de lening worden opgenomen. Let op: sommige banken accepteren geen financiering van deze kosten. Het is beter om via een makelaar zoals Meilleurtaux te gaan, die partnerschappen heeft gesloten met veel kredietverstrekkers.
Als de garantie echter niet voldoende is, zullen deze kosten ook uit eigen middelen moeten worden betaald.
Er zullen kosten zijn in België, maar ook in het land waar het betreffende onroerend goed zich bevindt:
- De kosten in België: de kosten en erelonen van de notaris voor de hypothecaire inschrijving in België, de kosten van de kredietakte, dossierkosten, enz.
- De kosten in het buitenland: het equivalent van registratierechten of btw ter plaatse, de kosten van de notaris of advocaat ter plaatse, enz.
Waarom via een Belgische bank of makelaar gaan?
Gezien de beperkingen op de eisen rond de garantie, zou men zich kunnen afvragen of het niet voordeliger zou zijn om een beroep te doen op een bank in het land waar u onroerend goed wilt kopen, en daar een hypotheeklening af te sluiten.
Allereerst kunnen de afstand, het niet kennen van de taal, de wetgeving en de kredietpraktijken ter plaatse serieuze obstakels vormen voor uw aankoop. Bij een Belgische bank is het contact waarschijnlijk makkelijker, vooral als u een particulier bent die een vakantiehuis wilt kopen, en geen pure investeerder bent.
Daarnaast is in sommige landen het bedrag dat kan worden geleend aanzienlijk lager dan wat in België mogelijk is.
Zo zullen lokale banken in Spanje u meestal niet meer dan 70% van de waarde van het pand lenen dat u wilt kopen en dat als garantie dient. Het resterende bedrag en de kosten (ter plaatse) moeten uit eigen middelen worden betaald.
Bij een Belgische bank kan echter maximaal 90% van de waarde van het in België gestelde onderpand worden gefinancierd. De vastgoedprijzen in België zijn bovendien hoger in vergelijking met de Spaanse markt.
Ten slotte, als u nog geen eigenaar bent van een pand in het land waarin u wilt investeren en er geen inkomsten verwerft, is de kans klein dat u een lening kunt krijgen bij een bank of makelaar ter plaatse, waarbij de enige garantie de hypotheek op het pand is. Het is niet onmogelijk, maar uw dossier zal op een andere manier moeten worden bekeken (bijvoorbeeld als u geld stort in een levensverzekering).
Leer uw vastgoed dossier goed voor te bereiden.
Welk tarief voor uw project?De rentevoeten voor een hypothecaire lening voor onroerend goed in het buitenland
Als u een lening afsluit bij een Belgische bank of makelaar voor de aankoop van een pand in het buitenland, zal de bank of makelaar dezelfde tarieven toepassen als voor een hypothecaire lening voor een pand in België. Het feit dat de woning zich in het buitenland bevindt, heeft geen invloed op de rentevoet.
Zijn er fiscale voordelen?
Het kopen van een pand in het buitenland kan fiscaal voordelig zijn. De Belgische staat verleent twee voordelen voor tweede verblijven. U moet echter aan twee basisvoorwaarden voldoen om hiervoor in aanmerking te komen:
- Het pand moet zich in België of in de EER (Europese Economische Ruimte) bevinden. Deze ruimte omvat alle landen van de Europese Unie, evenals Noorwegen, IJsland en Liechtenstein.
- De hypothecaire lening die bedoeld is om het tweede verblijf te financieren, moet zijn verleend door een bankinstelling in België of in een van de landen van de EER.
Het eerste voordeel is een gewone renteaftrek. Dit betekent dat het mogelijk is om de rente volledig af te trekken van het belastbaar onroerend inkomen.
Het tweede voordeel betreft de aflossingen van het kapitaal. Om hiervan te profiteren, moet aan verschillende criteria worden voldaan (bijvoorbeeld: de lening moet op zijn minst over 10 jaar worden afgesloten).
Wat kost de aankoop van een pand in het buitenland echt?
Om een pand in het buitenland te kopen, zult u geld moeten lenen bij een bankinstelling, tenzij u over de nodige eigen middelen beschikt.
In het kader van een hypothecaire lening voor de financiering van een aankoop in het buitenland, moet u langs de notaris en de kosten van de kredietakte betalen, die, indien de garantie voldoende is, kunnen worden opgenomen in de nieuwe hypothecaire lening.
Geschreven door
De redactie van Meilleurtaux