Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 16 septembre 2025.
Temps de lecture : 7 min

Vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un bien locatif hors de Belgique ? Très bon projet. Mais financer un achat immobilier à l’étranger ne se traite pas comme un achat en Belgique. Règles locales, garanties exigées par les banques belges, fiscalité, risques de change : voici un guide clair, à jour, pour un Belge qui veut acheter immobilier à l'étranger en limitant les risques.

Quel taux pour votre projet ?

Achat immobilier à l'étranger : les grandes voies de financement

Le prêt hypothécaire belge avec garantie sur un bien situé en Belgique (la voie reine)

Pour un résident belge, la solution la plus utilisée consiste à emprunter en Belgique et à donner en garantie un bien immobilier déjà détenu en Belgique. Concrètement, la banque prend (ou complète) une inscription hypothécaire sur votre bien belge et libère les fonds pour payer le bien à l’étranger.

Points clés : possibilité de 2e rang si une hypothèque existe déjà, ou rachat/restructuration du crédit existant pour replacer l’hypothèque en 1er rang. En pratique, le montant mobilisable suit une logique de quotité (souvent jusqu’à 80-90 % de la valeur vénale du bien belge), sous réserve de votre capacité d’endettement et des politiques internes du prêteur.

Pour en savoir plus, voyez le dossier les 7 étapes d’un projet immo.

Autres options selon le projet

Pour des montants limités (frais, petite rénovation), un prêt à tempérament peut compléter le budget (pas d’hypothèque mais durée plus courte et mensualité plus élevée).

Dans certains pays, un prêt local avec hypothèque sur le bien étranger est possible. Il impose de maîtriser le droit local et peut exposer à un risque de change si la devise n’est pas l’euro. La banque étrangère peut imposer un apport plus important, assurances, revenus locaux, etc..

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Condition essentielle : le bien hypothéqué DOIT être situé en Belgique

Les banques belges n’inscrivent qu’exceptionnellement une hypothèque sur un bien situé à l’étranger. Dans la pratique, l’acheteur doit déjà être propriétaire en Belgique et l’hypothèque est prise sur ce bien belge (souvent en 1er ou 2e rang). Cela ne garantit pas une acceptation de la demande de crédit immobilier : tout dépend de la valeur du bien hypothéqué, de la quotité disponible et de votre capacité d'endettement.

Pays sous sanctions, embargo ou en conflit : financement impossible

Les banques belges doivent appliquer les sanctions de l’UE et de l’ONU et respecter les règles anti-blanchiment. Si le pays où se trouve le bien est officiellement en conflit armé, sous embargo ou classé « à haut risque » en matière de blanchiment/financement du terrorisme, votre achat ne sera pas financé par une banque belge, sauf exception.

Avant de signer un compromis ou de verser un acompte, vérifiez la situation du pays sur le site du SPF Affaires étrangères (liste mise à jour) et demandez à votre conseiller un screening préalable de la destination. En cas de risque de refus, prévoyez un plan B (autofinancement partiel, autre pays, ou report du projet).

Critères d’octroi : ce que regardent les banques

• Capacité et d’endettement : votre ratio charges/revenus, après prise en compte du nouveau crédit et des charges récurrentes (prêts en cours, pensions alimentaires, etc.).
• Stabilité des revenus : CDI, statut, ancienneté. Des revenus en euros sont appréciés pour limiter le risque de change.
• Quotité (sur le bien belge) : plafond lié à la valeur vénale du bien en Belgique mis en garantie.
• Fonds propres et liquidités : pour payer les frais (actes notariés, taxes locales, assurances). Il faut prévoir de la trésorerie.
• Assurances : incendie sur le bien mis en garantie, souvent assurance solde restant dû (ASRD).
• Origine des fonds : provenance des revenus, de l'apport personnel, du patrimoine et traçabilité.

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Les coûts à anticiper

• En Belgique (acte de crédit) : droits d'enregistrement sur l'inscription hypothécaire (1 % sur le montant garanti), droit d’hypothèque (0,30%), honoraires du notaire (+TVA 21%), frais (recherches, extraits, publications). Total : entre 1,5 et 2,5 % du montant garanti.

• En savoir plus : que coûte un prêt hypothécaire?

• À l’étranger (acte d’achat) : « frais de notaire » locaux, TVA (si le bien est neuf), taxes locales, enregistrements, traductions, éventuels frais bancaires (si prêt local).
• Assurances : ASRD, assurance incendie sur le bien hypothéqué en Belgique (avec clause bénéficiaire au profit de la banque). Assurance habitation locale recommandée sur le bien à l'étranger.

Fiscalité belge d’un bien situé à l’étranger

• Déclaration obligatoire : tout bien à l’étranger doit être déclaré à l’administration, qui attribue un revenu cadastral (RC) fictif et l’intègre à votre déclaration annuelle.
• Conventions préventives de double imposition : si une convention existe avec le pays concerné, le revenu immobilier étranger est généralement exonéré en Belgique.
• Sans convention : imposition en Belgique sur le revenu étranger, avec possibilité d’une réduction de 50 % de l’impôt lié au bien.
• Avantages fiscaux régionaux : ils visent la résidence principale en Belgique, pas une résidence secondaire à l'étranger.

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Risques spécifiques et bonnes pratiques

• Risque de change : si le prix du bien, la devise du crédit ou vos revenus ne sont pas en euros, le coût réel peut varier avec les taux. Idéalement, utilisez la même monnaie pour le crédit et les revenus et gardez une marge de sécurité.
• Droit local et traductions : fiez-vous à un notaire/avocat local indépendant.
• Gestion locative : si l’objectif est locatif, vérifiez les règles locales avant de vous engager (licences, fiscalité, copropriété...).
• Entretien/charges : copropriété, gestion à distance, assurances et fiscalité récurrente.

En pratique : un plan d’action en 7 étapes

• Chiffrer le budget global (prix + frais à l’étranger + frais de crédit en Belgique + assurances + marge de sécurité en cas de change).
• Tester votre capacité d’emprunt et la valeur de votre bien belge pour la quotité disponible (voir prêt hypothécaire).
• Choisir la voie de financement (hypothèque en Belgique avec apport personnel ou prêt local).
• Encadrer l’avant-contrat/compromis de vente à l’étranger avec conditions suspensives adaptées au calendrier bancaire belge.
• Constituer le dossier de prêt (revenus, dettes, estimations, titres de propriété, assurances).
• Coordonner les actes : notaire belge (crédit) et notaire/avocat local (achat).
• Déclarer le bien à l’administration belge et organiser la gestion (assurances, fiscalité, éventuelle gestion locative).

Faites-vous accompagner, sécurisez votre financement

Acheter à l’étranger est un projet enthousiasmant mais technique. La clé : un financement calibré sur votre situation, des garanties bien structurées (hypothèque sur bien immobilier belge) et un pilotage rigoureux des risques (fiscalité, change, droit local).

Nos experts vous aident à comparer les solutions, optimiser les coûts de crédit et sécuriser votre calendrier.

Parcourez le prêt hypothécaire, les coûts d’un prêt et les 7 étapes d’un projet immo, puis contactez-nous pour un avis personnalisé.

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FAQ

Puis-je financer 100 % du prix d’un bien étranger avec une banque belge ?

C’est rare. La banque se base sur la valeur du bien belge donné en garantie et votre capacité d’endettement. La quotité mobilisable est souvent inférieure à 90 % de la valeur du bien belge. Un apport reste recommandé pour les frais et une partie du prix.

Puis-je emprunter dans la devise locale via une banque belge ?

En pratique, non. Les banques belges n’octroient pas de prêts hypothécaires en devises étrangères aux particuliers. Le cadre européen sur le crédit hypothécaire impose des garde-fous en cas de prêt en devise et le risque de change est jugé trop élevé pour un résident belge.

Quels documents prévoir pour un crédit belge finançant un achat à l’étranger ?

Pièce d'identité, preuves de revenus et de patrimoine, extraits de comptes, relevé des crédits, titres et estimation du bien belge donné en garantie, avant-contrat à l’étranger + annexes ; traductions assermentées si le prêteur le demande.

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La rédaction Meilleurtaux Belgique