Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 20 mars 2026.
Temps de lecture : 6 min

Acheter sous le régime de la TVA ou celui des droits d’enregistrement ?

Acheter une nouvelle construction, une maison clé sur porte comme premier logement, c'est le rêve de beaucoup de couples, jeunes ou moins jeunes, qui veulent se fixer dans leur « home sweet home », idéalement pour les prochaines dizaines d'années.

Une nouvelle construction vendue sous le régime de la TVA présente plusieurs avantages, les gains de temps et d'énergie à déployer n'étant certainement pas les moindres, puisqu'on évite ainsi l'étape de la recherche puis de l'achat du terrain à bâtir, les incertitudes liées aux contraintes urbanistiques et au permis de bâtir, à la recherche d'un architecte, d'un ou plusieurs entrepreneurs, le suivi des étapes du chantier, éventuellement des fournisseurs, etc.

Pour un achat immobilier classique, c'est à dire l'achat d'un logement plus ancien, les frais globaux se distinguent entre les droits d’enregistrement (variables selon la région), les frais d’acte d’achat et les frais d’acte de crédit.

Pour l'achat d'une nouvelle construction sous le régime de la TVA, les frais globaux se distinguent entre la TVA de 21% (6% dans certains cas), les frais d'acte d'achat (enregistrement que la quotepart terrain) et les frais d'acte de crédit.

Question importante : mieux vaut payer les droits d'enregistrement ou bien la TVA ? Tout dépend des scénarios envisagés, du choix du vendeur, mais aussi de la date de construction de l’habitation, de sa première occupation au moment de l'achat de celle-ci. De manière générale, la TVA ne s'applique que pour les bâtiments à construire, ou en cours de construction, et les bâtiments neufs.

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Acheter une nouvelle construction

Quand le bâtiment est neuf, c'est en principe le régime de la TVA (21% ou 6%) qui s'applique. La notion de « neuf » mérite une explication. Une maison ou un appartement est considéré comme « neuf » jusqu'au 31 décembre de la seconde année qui suit celle de la prise de possession. Que l'on soit le promoteur, le premier propriétaire, ou le deuxième. Que le bien ait été effectivement habité ou non. En effet, les cas des couples qui se séparent peu de temps après l'achat d'un nouveau domicile, ne sont pas si rares.

Par exemple, si une maison tout juste construite a été prise en possession au mois de mai de l'année 2019 par un premier propriétaire, qui aura donc payé 21% de TVA, sa revente à un autre ménage pourra (si le vendeur le souhaite) également être soumise à la TVA, à payer par l'acquéreur, si celle-ci s'opère au plus tard le 31 décembre 2021 car elle reste considérée comme neuve.

Cas particuliers

Bien entendu, il y a des cas particuliers.

Ainsi l'achat du terrain est en général soumis à de l’enregistrement (% qui début de la région d’acquisition)

Si le terrain et la maison appartiennent à des personnes ou organisations différentes, ou bien qu'ils sont vendus ou transmis à des moments différents au nouveau propriétaire, la vente du terrain sera soumise aux droits d’enregistrement et la TVA ne sera d'application que pour la construction.

C'est typiquement le cas quand des entreprises de construction essayent d'optimiser leurs frais, en réduisant au maximum la TVA. Ils peuvent ainsi s'arranger pour que deux sociétés différentes vendent le terrain et la maison, ou bien les vendre à deux moments différents.

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Bien acheté sur plan

Si la nouvelle construction est achetée « sur plan », à un promoteur immobilier, par exemple, le scénario est différent. En réalité, il y en a deux.

Premier scénario : la construction n'a pas encore débuté. Comme on achète un bien qui n'existe que sur plan, on fait avant tout l'acquisition du terrain à bâtir. Dans ce cas, il faut payer des droits d'enregistrement sur le terrain à bâtir car le bâtiment n'est pas encore érigé. Quand l’habitation sera construite, quelques mois ou un an plus tard, il faudra payer la TVA, mais uniquement sur le bâtiment. C'est un scénario « mixte ». Comme si vous achetiez un terrain à bâtir, avant de faire ériger vous-même une maison dessus.

Second scénario : si le bien immobilier est acheté sur plan, et que le bâtiment est en cours de construction, alors la loi précise que vous faites l'acquisition et du terrain, et de la maison. Même si celle-ci ne sera pas terminée avant des mois. La distinction saute et il faudra payer la TVA tant sur le bâtiment que sur le terrain à bâtir.

Une maison plus « ancienne »

Est donc considérée comme « non-neuve » une maison achetée à partir de la 3e année civile qui suit celle sa première prise de possession ou mise en service. Dans ce cas, il faut payer des droits d'enregistrement, tant pour la maison que le terrain.

Pour reprendre l'exemple de la maison prise en possession au mois de mai de l'année 2019 par un premier propriétaire, si la revente intervient au-delà du 31 décembre 2021, à partir du 1er janvier 2022, alors c'est le régime des droits d'enregistrement qui sera d'application tant pour le terrain que la construction. C'est le même principe si la maison a 5 ans, 10 ans, 30 ans...

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Droits d'enregistrements complets ou réduits ?

Les droits d'enregistrement varient selon les régions.

En Wallonie c'est 12,5% du prix d'achat (maison + terrain). Le taux de 3% est appliqué pour autant qu'il s'agisse de votre habitation propre unique (vous n'êtes pas déjà propriétaire donc) au moment de l'achat, ou en vous engageant à vendre votre bien actuel dans les 3 ans.

Les pour et les contre

Au-delà des coûts directs engendrés par les nouvelles constructions et le régime de la TVA ou celui des droits d'enregistrements (très variables selon les situations comme on vient de le voir), il y a des avantages et des inconvénients propres à chaque système.

Construction plus ancienne :

• POUR
• Le prix des logements plus anciens est en général moins élevé qu'une construction neuve, et parfois assez nettement.
• En Wallonie : possibilité de droits d'enregistrement réduits si la maison est considérée comme propre et unique.
• A Bruxelles et en Flandre, des abattements et réductions sur les droits d'enregistrement sont très intéressants dans certains cas.

• CONTRE
• Des travaux (pouvant être inclus dans le crédit hypothécaire) seront certainement à prévoir, particulièrement si le bien a déjà un certain âge. On pense ici à l'isolation, à la toiture, au système de chauffage. Mais aussi à certains éléments de conception. De grosses réparations ou rénovations sont peut-être à prévoir, ou bien une reconfiguration des pièces, un agrandissement du logement, etc.

Nouvelle construction :

• POUR
• La garantie décennale est d'application contre tous les vices de construction dès la réception des travaux.
• Les normes d'isolation les plus récentes sont théoriquement respectées, ce qui promet de belles économies d'énergie en comparaison avec des logements plus anciens qui n'ont pas été rénovés avec les mêmes exigences.
• L'électricité, le gaz, l'installation de chauffage, sanitaire, etc : tout est aux normes également.

• CONTRE
• Avec le « clé sur porte », même avant le début de la construction, vous n'avez pas toujours votre mot à dire sur la configuration globale du logement et parfois seulement à la marge, ni sur les choix qui ont été posés par l'entrepreneur ou le promoteur, en regard des exigences urbanistiques. Le coup de cœur doit être global et définitif.

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En conclusion

Si on compare les frais administratifs engendrés par les systèmes avec droits d'enregistrement (habitation « ancienne ») et avec TVA (nouvelle construction), pour un montant d'achat équivalent, le coût des frais est moins important en faveur de la première option.

Par contre, l'achat d'un logement ancien engendrera potentiellement des travaux d'entretien et de rénovation ou d'embellissement supplémentaires parfois importants, tandis qu'avec une nouvelle construction (clé sur porte), tout est supposé être aux normes et dans les règles de l'art, avec couverture par la garantie décennale.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique