Calcul frais de notaire pour votre prêt hypothécaire

Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 25 juin 2025.
Temps de lecture : 7 min

Lors d'un prêt hypothécaire (et en dehors du régime de la TVA appliqué sur les nouvelles constructions), l'emprunteur devra s'acquitter de frais appelés couramment et à tort, frais de notaire.

Frais de notaire, des différences entre région ?

Selon la région où se situe le bien immobilier, ces frais reprennent l'intégralité de ce que le futur emprunteur devra payer (droits d'enregistrement, frais d'acte de crédit, honoraires du notaire, frais administratifs, tva, ...) en plus du montant d'achat de la maison ou de l'appartement.

Ainsi, ce que l'on appelle couramment les "frais de notaire en Belgique" peuvent varier sensiblement selon la région dans laquelle on se trouve. Afin d'éviter de mauvaises surprises avant de vous lancer dans l'achat d'une maison, nous vous proposons via une simulation, de calculer les frais de notaire qui vous attendent, en fonction de la province et code postal où est située l'habitation, son revenu cadastral et/ou son abattement. Nous vous proposons également une simulation de crédit hypothécaire.

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Comment se calculent les droits d’enregistrement en Belgique ?

Les droits d'enregistrement sont d'application pour toutes les habitations (et leur terrain) qui sont achetés après avoir déjà connu un premier propriétaire (avec une nuance possible si l'habitation a moins de 3 ans : dans ce cas, le régime de la TVA peut parfois s'appliquer, lire plus loin).

Le calcul des droits d'enregistrement varie en fonction de la région dans laquelle le bien immobilier est situé, (Région wallonne, bruxelloise, flamande), mais aussi selon sa localisation plus précise (commune, ou quartier de celle-ci), la composition du ménage, du revenu cadastral, du prix d'achat. Des réductions ou abattements sont en effet prévus dans toute une série de cas.

1. En région Wallonne:

S'il s'agit d'une habitation propre et unique, un abattement de 40.000€ est appliqué sur la première tranche du montant de l'achat s'il est inférieur ou égal à 350.000€, ensuite il dégressif. Autrement dit : 40.000€ ne seront pas soumis aux droits d'enregistrement.

En cas d'habitation dite de type modeste (en fonction des enfants à charge et du revenu cadastral) et si l'habitation se situe dans une zone de pression immobilière, l'acquéreur peut bénéficier de frais réduits sur les droits d'enregistrement de 6% à la place de 12,5% sur un montant de 174.000,61€ et sur 163.125,56€ dans les autres cas. Au-delà de ce montant, le pourcentage est de 12,5%.

Exemple : pour l'achat d'une maison de 150.000€ à 4000 Liège et dont le revenu cadastral est de 650€, les droits d'enregistrement vont se calculer comme suit :

150.000 (prix d'achat) - 40.000 (abattement) = 110.000
110.000*6% = 6.600
Droits d'enregistrement : 6.600 €

2. En région Bruxelloise:

A partir de 1er janvier 2023, l'abattement passe de 175.000€ à 200.000€ (sous certaines conditions)

Cela signifie que la première de tranche des 200.000€ ne sera pas soumise aux 12,5% des droits d'enregistrement.

Les conditions requises pour profiter de cet abattement sont :

• L'habitation doit être située dans l'une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale
• La valeur vénale du bien immobilier ne peut dépasser 600.000€
• Les acquéreurs doivent être des personnes physiques
• L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété
• L'abattement n'est applicable qu'aux seules ventes
• Aucun des acquéreurs ne peut posséder, seul ou ensemble, à la date de la convention d’acquisition (c'est-à-dire au moment du compromis d'acquisition), la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation
• Affectation du nouveau logement à la résidence principale endéans les 2 ans
• Les propriétaires doivent faire du bien nouvellement acquis leur résidence principale pendant au moins 5 ans
• Ne pas déjà bénéficier d'une réduction d'impôt régionale (exemple : bonus-logement) pour l'acquisition d'une autre habitation

 

Exemple 1 : pour l'achat d'un appartement de 150.000€ à 1000 Bruxelles :

Il n'y a pas de droits d'enregistrement

Exemple 2 : pour l'achat d'un appartement de 250.000€ à 1000 Bruxelles :

Droits d'enregistrement : 50.000*12,5% = 6.250 €

3. En région Flamande:

Dès le 1er janvier 2022, les droits d'enregistrement passent à 3% (si habitation propre et unique) sinon, ils sont de 12%.

Dans le cas d'habitation ne dépassant pas le prix d'achat de 240.000€ et destiné à l'habitation (propre et unique), une réduction forfaitaire de 2.800€ sera déduite sur les droits d'enregistrement calculés.

Exemple : pour l'achat d'une maison de 250.000€ propre et unique :

Droits d'enregistrement : 250.000*3% = 7.500 €

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La TVA : pour l'immobilier neuf

Pour les particuliers candidats à l'achat d'une maison ou d'un appartement, le régime de la TVA (21%) se substitue à celui des droits d'enregistrement quand il s'agit d'immobilier neuf.

On appelle « neuf » un logement tout juste construit, par exemple par un promoteur et qui n'a encore jamais été habité, ou revendu dans les deux ans par son premier propriétaire.

En effet, peut être aussi considéré comme neuf un logement revendu par son premier propriétaire au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant son achat initial. De la sorte, si vous avez acheté une maison le 5 janvier 2020, vous pouvez la revendre sous le régime de la TVA jusqu'au 31 décembre 2022. Mais vous pouvez également la revendre sous le régime des droits d'enregistrement.

Dans ces deux cas, la TVA s'applique tant sur le bâtiment que sur le terrain, pour autant que les deux soient vendus en même temps. Il y a en effet des exceptions : par exemple, si le terrain appartient à une société et le bâtiment à une autre.

La TVA s'applique également en cas d'achat sur plan. Mais avec une nuance : si la construction a déjà débuté, la TVA s'applique au terrain et au bâtiment. Si la construction n'a pas encore débuté, les droits d'enregistrement s'appliquent au terrain et, quand le bâtiment sera terminé, la TVA s'appliquera à ce dernier.

Les autres frais à débourser

En Belgique, lorsque les droits d'enregistrement (versés au notaire, et ensuite reversés à l'état et aux régions), ou la TVA de 21% sur la construction neuve (versée directement au promoteur ou aux entreprises de construction) sont déterminés ou estimés, il faut calculer les autres frais de notaire et les inclure au coût global de l'achat d'une maison. Ces autres frais sont :

• Les honoraires du notaire proprement dits, c'est-à-dire la rémunération de son travail, fixée selon un barème (fonction du prix de vente de la maison), imposé par la loi. Ils varient dans la plupart des cas de 1.500 à 2.600€. La TVA est due sur ces honoraires.
• Les frais d’acte de prêt hypothécaire : ils doivent aussi être comptabilisés. En effet, lors d’un achat immobilier qu’on finance en partie par un crédit, on procède la plupart du temps à une ouverture de prêt hypothécaire qui doit être faite devant le notaire. Cela engendre aussi des frais qui dépendent du montant emprunté : le droit d’enregistrement (qui revient à 1% du montant de l’affectation hypothécaire), le droit d’inscription hypothécaire (0,30% du montant emprunté), ainsi que les frais et les honoraires du conservateur des hypothèques.
• Les frais divers de l’acte : à cela s’ajoutent encore quelques frais de recherche et formalités administratives qui englobent le coût des extraits cadastraux, les certificats hypothécaires, les recherches fiscales, les timbres fiscaux, etc.).

 

Les honoraires du notaire varient dans la plupart des cas de 1.500 à 2.600€. En 2020, les autres frais (d’acte de crédit et frais divers) coûtent entre 800€ et 1.100€ et la transcription hypothécaire, 230€. La TVA de 21% est également d'application sur ces honoraires et autres frais.

Ainsi, généralement, ces autres « frais de notaire » en Belgique (hors droits d'enregistrement ou TVA sur les constructions neuves, donc) représentent au total une somme de 3.000€ à 5.000€, selon le prix de vente du bien immobilier.

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Les autres éléments à prendre en compte lors de l'achat

Cette page est consacrée à ce qu’on appelle communément les « frais de notaire ». Mais n’oubliez pas que votre achat immobilier ne se limitera pas au calcul des frais de notaire additionné au prix d’achat. Comme tout crédit, un crédit hypothécaire engendre des frais : en effet, emprunter de l’argent coûte de l’argent. Ce sont les intérêts, mais aussi d’éventuels frais de dossier que peut vous demander votre organisme de crédit ou votre banque. Ces frais sont limités à 500€.

FAQ - Frais de notaire en Belgique

Quels sont les frais de notaire lors d’un prêt hypothécaire en Belgique ?

Les frais de notaire pour un prêt hypothécaire en Belgique varient généralement entre 6% et 12% du prix d’achat du bien immobilier. Ils comprennent les frais d’acte d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais divers) et les frais d’acte de crédit (honoraires du notaire, frais d’inscription hypothécaire, débours).

Comment sont calculés les droits d’enregistrement selon la région ?

En Wallonie, un abattement de 40.000€ est appliqué sur la première tranche du prix d’achat jusqu’à 350.000€, avec un taux réduit de 6% sous certaines conditions.
À Bruxelles, un abattement de 200.000€ est applicable sous conditions, avec un taux de 12,5% au-delà.
En Flandre, les droits d’enregistrement sont de 3% pour une habitation propre et unique, sinon 12%, avec une réduction forfaitaire possible de 2.800€.

La TVA s’applique-t-elle aux frais de notaire ?

La TVA de 21% s’applique sur les honoraires du notaire et certains frais divers. Pour l’immobilier neuf, la TVA remplace les droits d’enregistrement et s’applique sur le bâtiment et le terrain, sauf exceptions.

Quels autres frais sont à prévoir en plus des droits d’enregistrement ?

Outre les droits d’enregistrement ou la TVA, il faut prévoir :
- Les honoraires du notaire (entre 1.500€ et 2.600€ environ)
- Les frais d’acte de prêt hypothécaire (droits d’enregistrement, inscription hypothécaire, honoraires du conservateur)
- Les frais divers administratifs (extraits cadastraux, certificats, recherches fiscales).

Peut-on simuler les frais de notaire avant l’achat ?

Oui, il est possible de simuler les frais de notaire en fonction de la région, du prix d’achat, du revenu cadastral et d’autres paramètres pour éviter les mauvaises surprises avant l’achat.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique