Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 30 mai 2025.
Temps de lecture : 3 min

Les propriétaires belges qui détiennent des biens immobiliers à l’étranger sont soumis à une réglementation fiscale spécifique. L’obligation déclarative s’applique non seulement lors de l’achat, la vente ou la succession, mais elle a également des incidences sur la déclaration annuelle d’impôt en Belgique. Le respect des délais, la distinction entre pays disposant ou non d’accords fiscaux avec le royaume ainsi que les conséquences sur la fiscalité globale du contribuable constituent des éléments essentiels à bien appréhender.

Une obligation déclarative stricte et encadrée

ImportantL’achat d’une maison à l’étranger, sa cession ou sa transmission doivent être déclarés aux autorités fiscales belges dans un délai de quatre mois. La procédure peut être effectuée via la plateforme électronique MyMinfin ou à l’aide d’un formulaire téléchargeable sur le site de l’administration fiscale.

Plusieurs éléments doivent y figurer : la localisation précise du bien, sa nature, la superficie, la valeur estimée et l’affectation (résidence secondaire, bien locatif, etc.). Lorsque le bien est détenu en indivision, chaque copropriétaire est tenu de soumettre sa propre déclaration.

Sur la base des informations communiquées, l’administration fiscale établit un revenu cadastral théorique, appelé « revenu cadastral belge ». Bien qu’indirect, ce montant est déterminant dans le cadre de la déclaration annuelle d’impôt, puisqu’il est intégré dans le calcul de l’assiette imposable globale. Ce dispositif a pour objectif de garantir une certaine équité fiscale entre les biens situés à l’étranger et ceux implantés en Belgique, malgré la différence de régimes.

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Un traitement différencié selon les conventions internationales

Lors de la déclaration d’impôt, les codes utilisés pour les biens immobiliers étrangers sont identiques à ceux employés pour les propriétés situées en Belgique. Cependant, la fiscalité applicable varie selon que la Belgique ait ou non conclu une convention visant à éviter la double imposition avec le pays où se trouve le bien.

Lorsqu’une convention existe, la Belgique exonère le prélèvement direct sur le bien situé à l’étranger, mais sous le régime de « réserve de progressivité ». Ce système intègre les gains générés par ce bien dans le calcul du taux pratiqué aux autres revenus imposables. Ainsi, même si le bien n’est pas taxé directement sur le territoire national, il peut néanmoins augmenter le barème en vigueur sur les autres sources de revenus.

En l’absence de convention, comme avec Monaco ou le Liechtenstein, la taxation devient partielle. Le bien immobilier reste soumis à l’impôt, mais celui-ci est réduit de moitié, à condition qu’un prélèvement équivalent ait déjà été acquitté dans le pays étranger.

L’impact fiscal de la détention d’un bien immobilier étranger va bien au-delà de la simple obligation déclarative. En cas d’omission ou de fausse déclaration, les contribuables s’exposent à des redressements fiscaux et à des sanctions.

D’un point de vue stratégique, il convient d’anticiper les effets du régime de progressivité, notamment si les revenus globaux du foyer sont déjà élevés. Une résidence secondaire à l’étranger, même non génératrice de revenus locatifs, peut suffire à alourdir significativement la charge fiscale des autres revenus.

Source : L’Echo

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La rédaction Meilleurtaux Belgique