Soulte : régler le rachat de parts dans un bien immobilier
Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le 9 avril 2025.
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Dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, le rachat de soulte s’impose lorsque l’un des propriétaires souhaite conserver le bien immobilier. Calcul, frais de notaire, crédit pour régler la soulte : le point sur les solutions pour racheter les parts d’un bien immobilier.
L'essentiel à retenir :
- Le rachat de soulte est un type de regroupement de crédits permettant de financer le rachat des parts d'un bien immobilier en cas de séparation ou divorce, évitant ainsi la vente du logement.
- Cette opération financière consolide les dettes existantes avec le montant de la soulte, offrant une mensualité potentiellement réduite et une gestion budgétaire simplifiée.
- L'éligibilité au rachat de soulte dépend de la capacité de remboursement de l'emprunteur et de la valeur du bien immobilier, qui doit être évaluée par une expertise.
- Meilleurtaux.be propose un accompagnement personnalisé pour analyser la faisabilité du projet, comparer les offres de différentes institutions financières et optimiser le plan de financement.
- Le coût total du crédit, incluant les intérêts, les frais de dossier et les assurances, doit être attentivement examiné pour évaluer l'opportunité de cette restructuration financière.
Divorce et soulte
Dans le cadre d’un divorce, les ex-conjoints ayant acheté un bien immobilier en commun peuvent opter pour 3 solutions :
- Conserver ensemble le logement.
- Le mettre en vente.
- L’un des propriétaires conserve seul le bien immobilier.
Dans le 3e cas, le futur propriétaire unique est tenu de verser une compensation financière au conjoint ne souhaitant pas conserver le bien. Cette compensation est nommée soulte.
La désolidarisation du prêt : un prérequis
Lorsque le bien est en indivision, avant d’estimer la quote-part de chacun, il est nécessaire de procéder à la désolidarisation du prêt immobilier. Lorsque les conjoints étaient co-emprunteurs, celui qui ne conserve pas le bien immobilier ne doit plus figurer sur le contrat de prêt. Le propriétaire unique devient le seul emprunteur.
Calcul de la soulte en cas de divorce
Le montant de la soulte dans le cadre d’un divorce correspond à la valeur nette du bien immobilier et de la part d’indivision de chacun. Pour un achat réalisé à 50/50, le montant de la soulte équivaut à la moitié de la valeur du bien.
Lorsqu’un crédit est encore en cours, le montant de la soulte correspond dans ce cas à la moitié de la valeur nette du bien à laquelle a déjà été retranché le solde restant dû.
Le calcul de la soulte tient aussi compte de l’apport de chacun dans l’achat du bien immobilier.
Notaire et soulte : rôle et obligations
Le notaire doit intervenir pour réaliser l’acte de partage. Selon le site notaire.be, le montant des droits de partage est de :
- 1 % de la valeur du bien en Wallonie et à Bruxelles.
- 2,5 % en Flandre.
Succession et soulte
La soulte intervint également dans le cadre d’une succession. Lorsque les héritiers reçoivent un bien immobilier, l’un d’entre eux peut décider de le conserver. Dans ce cas, il doit racheter les parts de ses cohéritiers. Une fois de plus, un calcul du montant de la soulte est à réaliser.
Le montant de la soulte dans le cadre d'une succession
Le montant de la soulte est défini selon la valeur nette du bien, divisée par le nombre d’héritiers en indivision.
Exemple : un parent laisse un bien immobilier à ses 4 enfants. Chacun hérite de 25 % du bien immobilier. L’héritier décidant de conserver le bien devra verser à chaque cohéritier un quart de la valeur du bien.
Acte notarié pour officialiser la soulte
Comme dans le cadre d’un divorce, une officialisation du rachat de soulte par le notaire est nécessaire. Cela engendre des frais à prendre en considération au moment d’envisager cette opération. Ils sont identiques à ceux réglés pour un divorce.
Le financement de la soulte
Lorsque l’un des conjoints ou des héritiers décide de conserver le bien immobilier, il doit trouver une solution de financement pour le rachat de soulte. Le rachat des parts est à anticiper pour s’assurer de pouvoir donner vie à son projet.
Estimation du montant de la soulte à verser
Dans un premier temps, estimez le montant de la soulte selon la valeur du bien immobilier et le nombre de personnes à qui vous devrez racheter la soulte.
Une estimation du bien immobilier par un professionnel est nécessaire pour en connaître sa valeur nette. Faites-vous accompagner par un notaire pour connaître le montant de la soulte comme les frais afférents à cette opération.
Réaliser un prêt pour financer la soulte
Lorsque vous ne bénéficiez pas de l’épargne nécessaire pour réaliser cette opération, vous êtes contraint de faire appel au crédit hypothécaire en cas de divorce pour votre rachat de soulte.
Utilisez notre comparateur de prêt immobilier pour obtenir le meilleur taux. De cette manière, vous réduisez le coût de votre financement pour des mensualités plus basses. Mieux adaptées à votre budget pour un reste à vivre plus élevé, elles vous permettent également de respecter le taux d’endettement de 33 %.
Regroupement de crédits pour financer la soulte
Lorsque votre taux d’endettement est trop élevé à cause de vos différents crédits en cours, faites appel au rachat de crédit après divorce. Certes proposée à un taux élevé, cette opération vise à regrouper vos dettes en un seul prêt sur une durée plus longue pour réduire le montant de vos mensualités.
Modalités de remboursement du prêt
Comparez bien les offres de prêt pour choisir la solution la plus avantageuse. Le prêt hypothécaire en Belgique peut être à taux fixe, révisable ou accordéon.
Veillez à choisir un crédit offrant la possibilité de moduler à la hausse ou à la baisse vos mensualités lorsque votre situation financière évolue.
Règlement de la soulte lors d'un rachat de parts
Lorsque votre demande de crédit est acceptée, rendez-vous chez le notaire pour acter le rachat de soulte. Le conjoint ou les cohéritiers recevront alors le montant de leur part du bien immobilier.
Conditions pour envisager le rachat de parts
Pour envisager un rachat de parts, vous devez être solvable. L’établissement de crédit analyse vos revenus comme vos charges pour s’assurer du respect du taux d’endettement de 33 %.
Attention, vous ne devez pas être fiché à la Banque Nationale de Belgique pour envisager ce financement.
Je réduis mes mensualitésVos questions sur la soulte
Qu'est-ce qu'une soulte en immobilier ?
En immobilier, la soulte correspond au montant versé en compensation pour racheter les parts d’un bien à une ou plusieurs personnes.
Comment se calcule la soulte d'une maison ?
Le montant de la soulte d’une maison est défini selon sa valeur nette après estimation, mais aussi en fonction du nombre de propriétaires du bien.
Qui doit payer la soulte ?
La soulte est payée par la personne souhaitant acquérir la pleine propriété d’un bien en indivision.
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La rédaction Meilleurtaux