Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 14 juillet 2026.
Temps de lecture : 5 min

Posséder une maison en France reste un rêve très belge. Mais au moment de la déclaration fiscale 2026, ce bien immobilier étranger doit aussi passer par la case impôt. Même s'il ne rapporte aucun loyer. Même si la taxe foncière est déjà payée en France.

Pour un contribuable dont la résidence fiscale est en Belgique, les revenus immobiliers situés à l'étranger (France, Portugal, Espagne...) doivent être déclarés, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'un appartement loué à un tiers ou d'un investissement locatif.

Vérifier le revenu cadastral du bien étranger

Depuis la réforme de 2021, l'administration fiscale belge attribue un revenu cadastral aux immeubles détenus hors de Belgique. Ce revenu cadastral ne correspond pas à un loyer réellement encaissé. Il sert de base pour déterminer le revenu immobilier à reprendre dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques.

Avant de déclarer, vérifiez dans MyMinfin si le bien apparaît correctement : adresse, nature, quote-part, date d'achat, vente, donation ou transformation importante. Le propriétaire d'un bien immobilier en France doit en principe signaler l'acquisition à l'administration belge afin qu'elle puisse fixer le revenu cadastral.

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Que faut-il indiquer dans la déclaration belge ?

Les revenus immobiliers doivent être repris au cadre III. Pour un bien immobilier situé en France, le contribuable mentionne généralement le revenu cadastral non indexé. Pour l'exercice d'imposition 2026, portant sur les revenus 2025, le coefficient d'indexation du revenu cadastral est de 2,2446. Dans les situations classiques, ce montant est ensuite majoré de 40%.

L'usage du bien compte beaucoup. Une résidence secondaire non louée, ou louée à une personne physique qui l'utilise à des fins privées, ne se déclare pas comme un immeuble loué à des fins professionnelles. Si le logement est loué à une société, à un indépendant ou dans un cadre mixte, les loyers réels peuvent intervenir.

Si le bien génère des revenus locatifs, ces informations peuvent aussi être utiles dans le cadre d'un prêt hypothécaire : refinancement, crédit pont, nouvel achat ou investissement locatif complémentaire.

France et Belgique : éviter la double imposition

En France, le non-résident reste redevable de la taxe foncière s'il est propriétaire au 1er janvier. La taxe d'habitation peut aussi rester due pour une résidence secondaire. Si le logement est loué, les revenus fonciers ou les revenus de location meublée doivent être déclarés à l'administration française.

Pensez aussi à la déclaration d'occupation du logement, surtout en cas de location, de vacance ou de changement d'occupant.

En Belgique, la convention préventive de double imposition permet en principe d'éviter que les mêmes revenus immobiliers soient taxés deux fois. Les revenus immobiliers français peuvent donc être exonérés en Belgique avec réserve de progressivité, si les conditions sont remplies.

Concrètement, les revenus immobiliers ne sont pas imposés directement une seconde fois en Belgique, mais peuvent influencer le taux appliqué aux autres revenus, par exemple professionnels.

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Les documents à rassembler

Avant de valider votre déclaration 2026, rassemblez les pièces utiles : acte d'achat, prix d'acquisition, quote-part détenue, revenu cadastral attribué, avis de taxe foncière, contrat de location, loyers encaissés, preuve de l'imposition en France et documents relatifs à une vente ou succession.

Si vous avez acheté, transformé ou revendu un bien en 2025, ne vous contentez pas d'une proposition de déclaration simplifiée. En cas de vente, vérifiez aussi le traitement de l'éventuelle plus-value immobilière en France, car les règles applicables aux non-résidents peuvent différer de celles d'un résident français.

Les délais varient selon le mode de dépôt et la situation du contribuable : en 2026, le 30 juin pour la déclaration papier, le 15 juillet via MyMinfin dans les cas ordinaires, et le 16 octobre pour les déclarations plus complexes introduites en ligne, par exemple avec une activité indépendante, des revenus professionnels étrangers ou un bien immobilier étranger déclaré pour la première fois.

Pour une résidence secondaire, l'analyse doit être globale : prix d'achat, fiscalité belge, impôt français, charges, assurances, entretien, taxes locales et l'éventuel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les patrimoines immobiliers français les plus importants.

Si un compte bancaire français sert à payer taxes, charges ou travaux, vérifiez qu'il a bien été communiqué au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique. Il doit aussi être mentionné chaque année dans la déclaration fiscale belge.

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Et si le bien n'a pas été déclaré ?

Mieux vaut régulariser spontanément qu'attendre une demande de l'administration fiscale belge. Le défaut de déclaration d'un bien immobilier situé à l'étranger peut entraîner une amende administrative. Il peut aussi compliquer une vente future, une donation, des droits de succession ou un contrôle fiscal.

En pratique, vérifiez le dossier dans MyMinfin, corrigez votre déclaration à l'impôt des personnes physiques si nécessaire et demandez conseil si la situation sort du cas classique : indivision, usufruit, SCI française (société civile immobilière, souvent utilisée en France pour détenir un bien à plusieurs), location meublée, location touristique de courte durée ou financement garanti par un immeuble belge.

À retenir avant de déclarer

Pour les contribuables belges, déclarer une maison en France relie droit fiscal belge, impôt français, convention internationale et stratégie patrimoniale.

Afin d'éviter les erreurs, vérifiez le revenu cadastral, l'usage du bien, les revenus locatifs, les impôts payés en France et la bonne application de l'exonération avec réserve de progressivité.

Si ce bien s'inscrit dans un projet d'investissement locatif, mesurez sa rentabilité nette après impôts et charges. Dans l'immobilier étranger, le rendement commence par une déclaration bien préparée.

FAQ

Dois-je déclarer une maison en France si je ne la loue pas ?

Oui. Un résident belge doit déclarer ses biens immobiliers situés à l'étranger, même si la maison sert uniquement de résidence secondaire.

Le bien sera-t-il imposé deux fois ?

Pas nécessairement. La France peut imposer certains revenus ou taxes, mais la Belgique applique en principe la convention fiscale avec exonération sous réserve de progressivité.

Que faire si mon bien n'apparaît pas dans MyMinfin ?

Il faut le signaler à l'administration fiscale belge afin qu'un revenu cadastral puisse être attribué ou corrigé avant la déclaration.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique