Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 mai 2025.
Temps de lecture : 7 min

Posséder une résidence secondaire en Belgique est un rêve pour de nombreux Belges, qu'il s'agisse d'une maison à la mer, d'un chalet dans les Ardennes ou d'un appartement en ville. Cependant, l'acquisition et la gestion d'une habitation secondaire impliquent des conséquences fiscales, juridiques et pratiques importantes.

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Situation des revenus immobiliers dans le cadre d'une résidence secondaire en Belgique

Les revenus tirés d'une résidence secondaire, qu'elle soit occupée par le propriétaire ou mise en location, sont soumis à certaines obligations fiscales et d'assurances.

Impôts et taxes liés à l'habitation secondaire en Belgique

Le revenu cadastral non indexé constitue la base de l'imposition, le précompte immobilier. Il est revalorisé pour calculer le revenu immobilier imposable, même si le bien n'est pas loué. Si le bien est donné en location à des fins professionnelles, les loyers réels sont pris en compte. En outre, certaines communes appliquent une taxe de seconde résidence, qui peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros par an.

Assurance habitation

Souscrire une assurance habitation résidence est vivement recommandée. Elle couvre les dégâts liés aux incendies, dégâts des eaux, vols, etc. Les compagnies d'assurance considèrent souvent les résidences secondaires comme plus risquées en raison de leur occupation moins fréquente. Il faut également vérifier si l’assurance couvre les locations saisonnières, au cas où vous envisagez de louer ponctuellement votre bien.

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Acheter une résidence secondaire en Belgique

Avant d'acquérir une résidence secondaire, il est essentiel de bien évaluer les coûts annexes (droits d'enregistrement, frais de notaire, mais aussi entretiens, impôts locaux).

Avantages fiscaux liés à l'achat d'une résidence secondaire en Belgique

Contrairement à une résidence principale, l'achat d’une résidence secondaire ne donne généralement droit à aucune réduction fiscale sur les droits d'enregistrement ou le prêt hypothécaire.

Les droits d'enregistrement varient selon la région : 12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre. Ces taux s'appliquent au prix d'achat, sauf en cas d'application de régimes particuliers. S'il s'agit d'un bien immobilier neuf, une TVA de 21% sur le prix d'achat s'applique.

Certaines déductions sont possibles

Cependant, dans le cadre d'un investissement locatif, certaines déductions fiscales peuvent s'appliquer, notamment en ce qui concerne les intérêts d’emprunt, la TVA, des travaux de rénovation, ou certains frais d’entretien si le bien est effectivement mis en location. Par exemple dans le cadre d'une location à une AIS (voir ci-dessous).

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Louer sa résidence secondaire en Belgique

Mettre en location une résidence secondaire permet d'aider à rentabiliser l'investissement, mais il faut différencier les locations de courte durée (touristiques) et les locations longue durée.

Les démarches pour mettre en location une habitation secondaire

Selon la durée et la destination de la location (touristique, permanente, etc.), il peut être nécessaire de déclarer l'activité à la commune, voire d'obtenir des autorisations spécifiques. Il faut généralement faire un enregistrement du contrat de bail (pour les locations permanentes), veiller au respect de certaines normes de sécurité et d'économies d'énergie (PEB, etc).

Revenu cadastral et fiscalité pour une location

La mise en location entraîne une déclaration des revenus locatifs. Ceux-ci sont imposés différemment selon leur nature. Pour un usage privatif, le revenu imposable correspond au revenu cadastral indexé, augmenté de 40%. Pour un usage professionnel, ce sont les loyers réels qui sont pris en compte. Il est donc essentiel de bien choisir ses locataires et de formaliser les modalités d’occupation par un contrat écrit.

Pour les locations touristiques, certaines communes appliquent également une taxe de séjour.

Assurances obligatoires pour la location

Outre l'assurance incendie, une responsabilité civile locative est souvent requise. En cas de location touristique, une assurance spécifique peut être nécessaire. Renseignez-vous auprès de votre assureur pour adapter les garanties à l’usage locatif prévu.

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Cas spécifique : louer sa résidence secondaire à une AIS

Louer une résidence secondaire via une Agence Immobilière Sociale (AIS) en Wallonie permet aux propriétaires de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux non négligeables..

Les avantages et réductions fiscales

Tout d’abord, les propriétaires personnes physiques sont exonérés du précompte immobilier pendant toute la durée du mandat de gestion conclu avec l’AIS.

Ensuite, ils peuvent bénéficier de certaines primes régionales à la rénovation. Par exemple, en Wallonie, dans le cadre du régime transitoire en vigueur depuis le 14 février 2025, une réduction d’impôt de 30 % est accordée sur les dépenses liées à l’isolation du toit, avec un plafond annuel de 3.900 € par habitation pour l’exercice d’imposition 2025 (revenus 2024).

Enfin, pour les logements neufs mis en gestion auprès d’une AIS pendant au moins 15 ans, une TVA de 12% peut-être applicable sur le prix d'achat du bien, au lieu du taux standard de 21 %. Ce taux réduit s’applique également aux logements rénovés de moins de 10 ans, sous certaines conditions.

Les obligations vis-à-vis de l'AIS

En contrepartie, le propriétaire s'engage à pratiquer un loyer plafonné, souvent inférieur au prix du marché, et s’engager à confier la gestion complète du bien à l’AIS pendant une durée minimale de 9 à 15 ans.

Si le revenu locatif est garanti par l'AIS au propriétaire, celui-ci n’a pas la liberté de choisir ses locataires

Le logement doit répondre à des normes strictes de salubrité et de sécurité (PEB, électricité, ventilation etc).

Les droits et responsabilités du propriétaire d'une résidence secondaire

Au-delà des aspects fiscaux, le propriétaire d'une résidence secondaire doit se conformer à diverses obligations administratives et légales.

Les obligations réglementaires liées à la résidence secondaire

Cela inclut le respect des normes urbanistiques, les règles de copropriété, ou encore l'inscription dans les registres communaux (si exigé). Certaines communes exigent également que les biens inoccupés soient maintenus en bon état, sous peine d'amendes. Certaines taxent même les biens inoccupés pendant un an.

Droits et devoirs en tant que propriétaire

Le propriétaire doit entretenir son bien, payer les taxes locales, et respecter les règles relatives à la mise en location. En cas de location touristique, un agrément ou une classification peut être exigée. De plus, certains règlements de copropriété interdisent les locations de courte durée.

Indexation des loyers

Si le bien est loué, le loyer peut être indexé annuellement en fonction de l'indice santé. Cette indexation est toutefois soumise à certaines conditions (contrat écrit, location de plus d'un an, etc.). L’indexation ne peut pas être appliquée rétroactivement.

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FAQ sur la résidence secondaire

Quelles sont les différences entre une résidence principale et une résidence secondaire en termes d'imposition en Belgique ?

La résidence principale bénéficie de réductions fiscales (droits d'enregistrement réduits, déduction des intérêts du prêt), ce qui n'est pas le cas pour une résidence secondaire. De plus, certaines communes imposent une taxe supplémentaire sur les secondes résidences.

Comment sont calculés les revenus locatifs d'une résidence secondaire en Belgique ?

L'imposition des revenus d'un investissement locatif dépendent de l'usage fait du bien. Si le bien est loué à des fins privées, les revenus imposables sont calculés sur base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Si c'est à des fins professionnelles, ce sont les loyers réellement perçus qui sont pris en compte.

Ces revenus doivent être déclarés dans la déclaration fiscale annuelle, dans le cadre de l’impôt des personnes physiques (IPP) - et non du précompte immobilier.

Quels avantages fiscaux peut-on obtenir en possédant une résidence secondaire à l'étranger ?

Les règles dépendent du pays concerné. Les revenus de biens situés à l'étranger doivent être déclarés, mais ils sont en général exonérés sous réserve de progression. Il peut y avoir des conventions bilatérales évitant la double imposition.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux