Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 31 juillet 2025.
Temps de lecture : 3 min

La relation entre propriétaire et locataire repose sur un équilibre fragile, dont la rupture peut entraîner de lourdes répercussions pour le bailleur. Une récente affaire judiciaire met en lumière les dérives possibles d’un contrat longue durée, allant des impayés successifs à la déclaration d’inhabitabilité du bien. Ce cas soulève aussi des interrogations sur les responsabilités respectives en cas de dégradation du logement.

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Loyers impayés et abandon du logement

Dans le cas traité par la justice, l’investissement locatif commence sans heurt. Après avoir rénové sa maison en 2016, le propriétaire la loue à une famille qui respecte les termes du contrat pendant environ un an. Puis les premiers retards de paiement apparaissent, bientôt suivis par des démarches judiciaires complexes liées au surendettement des locataires. Malgré des tentatives de communication avec l’avocat de ces derniers et leur curateur, l’infortuné bailleur ne parvient pas à récupérer les sommes dues.

La situation se dégrade au fil des mois, jusqu’à l’abandon précipité du logement par les occupants, qui invoquent l’insalubrité pour justifier leur départ. Un désengagement qui s’accompagne d’un lourd constat : l’appartement est laissé dans un état critique, avec humidité, moisissures, installations électriques défectueuses et dégradations multiples non signalées durant la période d’occupation.

L’audit et l’arrêté d’insalubrité

La plainte déposée par les locataires entraîne une inspection officielle de la Région wallonne. Un audit est programmé quatre mois après leur départ, alors que des travaux sont déjà engagés pour remettre la maison en état. L’inspecteur note plusieurs irrégularités : manque de sécurité sur certaines ouvertures, humidité résiduelle, dispositifs absents ou non conformes. Le verdict tombe : le bien est déclaré inhabitable, bien que potentiellement améliorable.

Face à cette situation, la commune émet un avertissement et envisage une intervention d’office si les travaux ne sont pas menés à terme dans les plus brefs délais. Le propriétaire, mis en demeure de régulariser, doit démontrer sa diligence en fournissant les preuves des rénovations en cours. Entre les impayés, les dégradations constatées et les frais de mise aux normes, la facture approche des 20 000 euros. Une charge d’autant plus lourde qu’aucun revenu locatif n’a été perçu durant cette vacance forcée.

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Réparations locatives, des responsabilités souvent mal définies

Au cœur de cette affaire se pose la question essentielle de la répartition des obligations entre entretien et réparations. Le droit établit une distinction nette :

Importantles responsabilités structurelles incombent au propriétaire – comme les travaux liés à la vétusté, aux défauts de construction ou aux sinistres – tandis que le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, le nettoyage régulier et le bon usage des équipements.

Cependant, dans la pratique, cette séparation n’est pas toujours évidente.

En cas de conflit, le recours à une expertise indépendante est souvent nécessaire pour déterminer si un dommage résulte d’une usure normale ou d’une faute du locataire.

Afin de limiter le risque, la clé réside dans une sélection rigoureuse des dossiers des candidats à la location. La stabilité de leur situation professionnelle et leur solidité financière sont les deux points d’attention les plus importants. La réclamation d’une caution ou le recours à un garant sont également deux précautions essentielles.

Source : L’Echo

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La rédaction Meilleurtaux Belgique