Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 16 juin 2026.
Temps de lecture : 5 min

Quand on souhaite acheter un bien immobilier en Belgique, le prix affiché ne suffit pas. Il faut aussi intégrer les droits d'enregistrement (ou la TVA pour un bien considéré comme neuf), c'est-à-dire la taxe due lors de l'acquisition d'un bien ancien ou d'un terrain

En Wallonie, la réforme entrée en vigueur en 2025 a changé la donne : pour une habitation propre et unique, le taux peut tomber à 3 %. Bruxelles conserve un taux de 12,5 %, mais avec un abattement important. La Flandre applique encore une autre logique.

Que sont les droits d'enregistrement ?

C'est une taxe régionale due lors de l'enregistrement de l'acte d'achat. Ils s'ajoutent au prix du bien, aux frais de notaire et aux autres frais d'acquisition.

Il faut aussi distinguer droits d'enregistrement et TVA. Pour un bien neuf, en construction ou vendu sur plan, l'opération peut relever en tout ou en partie de la TVA : 21% dans la plupart des cas, 6% dans les dossiers de démolition-reconstruction recevables.

Pour replacer ce poste dans le budget global, voyez les détails dans notre dossier consacré aux frais de notaire.

Quel taux pour votre projet ?

Quels sont les taux des droits d'enregistrement en Belgique ?

Ils sont de 12,5 %. Depuis le 1er janvier 2025, il peut être ramené à 3 % pour l'acquisition d'un bien propre et unique.

Pour une parcelle constructible ou un achat sur plan, il faut toutefois distinguer les droits d'enregistrement, qui peuvent viser notamment le terrain selon la structure de l'opération, et la TVA, généralement due sur la construction.

En Flandre, le tarif général est de 12 %, tandis que l'unique habitation propre bénéficie d'un taux réduit de 2 %.

Wallonie : qui peut avoir un taux réduit de 3 % ?

Cette région vise l'habitation propre et unique. Le bien (maison, appartement, terrain à bâtir) doit donc devenir la résidence principale de l'acquéreur.

Pour bénéficier du taux de 3 %, l'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété. L'acquéreur doit établir sa résidence principale dans les trois ans si le bien est déjà construit, ou dans les cinq ans s'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'une habitation en construction. Il doit ensuite conserver cette résidence principale pendant au moins trois années ininterrompues.

La condition d'habitation unique est essentielle. En principe, l'acheteur ne peut pas déjà posséder en pleine propriété une autre habitation, en Belgique ou à l'étranger. Un propriétaire qui revend son ancien logement dans un délai de 3 ans peut par contre encore bénéficier du taux réduit.

Et si deux acquéreurs achètent ensemble, celui qui ne possède pas déjà une autre habitation peut bénéficier du taux de 3 % pour sa quote-part.

En pratique, la demande doit être mentionnée dans l'acte, au pied de l'acte ou dans un écrit joint signé par les acquéreurs. Ce point doit être anticipé avec le notaire dès le compromis de vente.

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Ce qui a changé en Wallonie depuis 2025

La baisse à 3 % a remplacé plusieurs anciens mécanismes. Pour les nouvelles acquisitions, l'abattement primo-acquérant sur les droits d'enregistrement a disparu. Le chèque habitat a lui aussi été supprimé pour les nouveaux achats.

Les bénéficiaires actuels du chèque habitat conservent toutefois leur avantage pour les années restantes. En revanche, il n'est plus accessible pour une habitation acquise ou construite à partir de 2025.

Bruxelles : un abattement plutôt qu'un taux réduit

Les droits d'enregistrement restent fixés à 12,5 %. La région aide toutefois l'acheteur via un abattement. Pour une habitation affectée ou destinée en tout ou en partie à l'habitation, l'abattement porte sur les premiers 200.000 euros. L'économie maximale peut donc atteindre 25.000 euros.

Cet abattement suppose plusieurs conditions : l'acquéreur doit être une personne physique, l'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété et le prix d'achat ne peut pas dépasser 600.000 euros. Au moment du compromis, l'acheteur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d'une autre habitation. S'il en possède une, il peut encore récupérer l'avantage à condition de la revendre dans les deux ans.

L'acquéreur doit aussi établir sa résidence principale dans les trois ans et la conserver pendant cinq ans. Si cette condition de maintien n'est pas respectée, la restitution de l'avantage fiscal est calculée au prorata selon les années restant à courir.

Pour un terrain à bâtir, Bruxelles prévoit un abattement distinct de 100.000 euros, avec un plafond de 300.000 euros.

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TVA et droits d'enregistrement : ne pas les confondre

La vente intervient le plus souvent sous le régime de la TVA à 21 % plutôt que sous celui des droits d'enregistrement. Dans un achat sur plan, on retrouve souvent une combinaison : droits d'enregistrement sur la valeur du terrain au moment de l'achat et TVA sur la construction au fur et à mesure des travaux.

Dans certains cas, la TVA peut aussi s'appliquer au terrain et au bâtiment, notamment lorsque le terrain et le bâtiment sont vendus au même acheteur, par le même vendeur, et simultanément sous régime TVA.

Pour une vision plus large, voyez notre page sur le calcul des frais d'acte.

Démolition-reconstruction : TVA à 6%

Il existe aussi un cas particulier de TVA à 6 % : la démolition-reconstruction. C'est la TVA applicable à un logement reconstruit après démolition, partout en Belgique, sous conditions, notamment lorsqu'il s'agit d'une habitation propre et unique de maximum 200 m² occupée pendant 5 ans. Depuis le 1er juin 2024, le dispositif a aussi été étendu à certains logements destinés à la location privée de longue durée.

Quel impact sur votre achat immobilier ?

Le premier impact est budgétaire : plus les droits d'enregistrement sont élevés, plus l'apport personnel nécessaire augmente. Le deuxième est stratégique : un même achat n'a pas le même coût fiscal en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Le troisième est juridique : pour bénéficier d'un taux réduit ou d'un abattement, il faut respecter des engagements précis.

Pour l'acquéreur, le montant à financer peut donc varier fortement d'une région à l'autre. Avant de signer, il faut donc vérifier la nature du bien, sa destination, la situation patrimoniale et financière, ainsi que la façon dont le contrat sera rédigé. C'est particulièrement vrai quand l'acheteur est déjà propriétaire, quand il achète avec un autre acquéreur ou quand le bien se situe à la frontière entre ancien, rénovation lourde et neuf soumis à TVA.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique