Geschreven door De redactie van Meilleurtaux . Aangepast op 12 november 2024.
Leestijd : 7 min

De aankoop van een "sleutel-op-de-deur" woning of appartement kan de eenvoudigste oplossing zijn om een nieuw pand te verwerven zonder u te hoeven bezighouden met alle administratieve stappen die met de bouw gepaard gaan, zoals de bouwvergunning, de aankoop van de grond, de architectkosten, de bodemonderzoeken, het EPC-certificaat, enz. U koopt het pand in principe volledig afgewerkt.

In tegenstelling tot de aankoop van een ouder pand, huis of appartement, hoeft u in principe geen grote verrassingen te vrezen (dankzij de Wet Breyne), en zeker geen renovatie-, moderniserings- of uitbreidingswerken in de komende jaren. Dit zijn de belangrijkste voordelen die u kunnen doen overwegen om een nieuwbouw aan te kopen.

Of u nu een nieuw of ouder pand koopt, meestal is een hypothecaire lening vereist.

Wat met de aankoop op plan of onafgewerkt?

Indien u beschikt over een volledig bestek met de gebruikte materialen, de oppervlakte en het plan van de woning, evenals de opleveringsdatum, is het ook mogelijk om een hypothecaire lening af te sluiten voor de aankoop van een nieuw, zelfs onafgewerkt, pand.

Een dergelijke aankoop moet echter verplicht verlopen volgens de Wet Breyne: bij een faillissement van de aannemer of om welke andere reden dan ook waardoor het pand niet voltooid wordt, bent u beschermd. Als een projectontwikkelaar u een aanbod doet om een pand op plan te kopen zonder toepassing van deze wet, VLIEG ERVANDOOR!

Welk tarief voor uw project?

De Wet Breyne: een toelichting

De Wet Breyne is bedoeld om de toekomstige koper te beschermen tegen een mogelijk faillissement van de aannemer, maar ook tegen verborgen gebreken, niet-voltooide werken, niet nageleefde termijnen, enz.

De opleveringsdata, de voorziene materialen, de plannen en de totale prijs worden op een nauwkeurige en gedetailleerde manier vastgelegd in een contract dat door beide partijen wordt ondertekend.

Tegen het faillissement van de aannemer

In principe kan de verkoper bij het ondertekenen van het verkoopcompromis een voorschot vragen dat niet meer mag bedragen dan 5% van de verkoopprijs (die vooraf is vastgelegd en slechts onder bepaalde voorwaarden kan worden aangepast) en dat geblokkeerd blijft bij de notaris. In ruil daarvoor moet hij bij de ondertekening van het aankoopaanbod een financiële solvabiliteitsgarantie bieden, die de koper beschermt indien er tijdens de bouw toch een faillissement optreedt. Vervolgens wordt de betaling in schijven gedaan, waarbij de bedragen niet hoger mogen zijn dan de waarde van de voltooide werken.

Voltooide werken en oplevering

Aan het einde van de werken verloopt de oplevering van de woning in twee fasen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering, met minstens één kalenderjaar tussen deze twee gebeurtenissen. De oplevering betekent dat de koper alle uitgevoerde werken in de nieuwbouw aanvaardt.

De voorlopige oplevering houdt in dat de koper, via een proces-verbaal ondertekend door beide partijen, de voltooiing van de werken en hun correcte uitvoering in het algemeen vaststelt. Dit proces-verbaal moet echter ook eventuele tekortkomingen of zichtbare gebreken vermelden, die door de aannemer moeten worden verholpen.

De definitieve oplevering vindt ten vroegste pas een jaar later plaats. Dit geeft de aannemer de tijd om de vastgestelde tekortkomingen en zichtbare gebreken tijdens de voorlopige oplevering te verhelpen. En de eigenaar, die in de nieuwbouw kan gaan wonen, kan minder zichtbare gebreken melden die bij gebruik worden ontdekt.

Tienjarige garantie en verborgen gebreken

Zodra de definitieve oplevering is goedgekeurd, wordt de aannemer ontslagen van de verantwoordelijkheid voor zichtbare gebreken die niet zijn gemeld. Op dat moment begint de tienjarige garantie, een periode van 10 jaar waarin het bedrijf verantwoordelijk blijft voor niet-zichtbare gebreken die tijdens deze periode worden ontdekt en de stabiliteit van het gebouw of een van zijn essentiële elementen bedreigen. Er zijn ook mogelijke rechtsmiddelen tegen de verkoper in het geval van verborgen gebreken, maar deze vallen niet onder de tienjarige garantie.

Welk tarief voor uw project?

Wie nieuw pand zegt, zegt 21% btw

Een woning wordt als "nieuw" beschouwd wanneer ze uiterlijk op 31 december van het 2e jaar na de datum van de eerste ingebruikname van het pand wordt verkocht. Dus als het pand dat u wilt kopen nieuw is of minder dan 2 jaar oud, valt het onder het btw-stelsel. Er zullen dus geen registratierechten verschuldigd zijn, maar alleen de btw van 21%, berekend op basis van de verkoopprijs.

Welke kosten moet u voorzien?

• De btw van 21%
• De kosten van de akte van de hypothecaire lening
• Het ereloon van de notaris
• Administratieve kosten
• De schattingskosten

Het is uiteraard de btw van 21% op de verkoopprijs die het grootste deel van deze kosten uitmaakt. Voor de andere hierboven genoemde kosten moet u op zijn minst enkele duizenden euro's extra rekenen.

Financiering van de aankoop van een nieuwbouw: de hypothecaire lening

Weinig mensen beschikken over het volledige eigen kapitaal om een onroerend goed te kopen, waarvoor een aanzienlijk budget nodig is. Om de aankoop van een nieuw huis of appartement te financieren, kunt u een lening afsluiten, de zogenaamde hypothecaire lening.

Een hypothecaire lening is een specifieke lening, genoemd naar de belangrijkste garantie waarop ze rust, namelijk de hypotheek. Als u uw lening niet kunt terugbetalen, kan de bank zich terugbetalen door het onroerend goed te verkopen.

Bijzonderheden van de hypothecaire lening voor een nieuwbouw

Bij een hypothecaire lening voor een bestaand of nieuw, maar reeds voltooid gebouw, worden de middelen in één keer vrijgegeven. Het grootste verschil bij een hypothecaire lening voor een nieuwbouw in uitvoering is dat de middelen worden vrijgegeven naarmate de werken vorderen.

Het voordeel van dit systeem is dat de lener alleen rente betaalt op de reeds vrijgegeven middelen. Bovendien is dit een manier voor de bank om er bij elke vrijgave van middelen voor te zorgen dat de werken zoals gepland verlopen.

Zo worden de middelen voor de aankoop van de grond vrijgegeven bij het verlijden van de akte bij de notaris. Vervolgens worden de middelen in schijven vrijgegeven, afhankelijk van de facturen van de bouwwerken. Het vrijgegeven geld wordt rechtstreeks aan de aannemer of de klant betaald.

Wat financiert een hypothecaire lening voor een nieuwbouw precies?

Momenteel kan Meilleurtaux u een hypothecaire lening toekennen voor uw nieuwbouw die het volgende financiert:

• 100% van de btw op de bouw
• Eventuele werken (bijvoorbeeld, als de geïnstalleerde keuken niet inbegrepen is in de prijs van de nieuwbouw)
• De architectkosten
• De kosten voor aansluiting op de riolering
• De aankoopprijs van de grond

Uw eigen kapitaal moet minstens de zogenaamde "notariskosten" dekken, d.w.z.:

• De registratierechten op de grond indien de lening ook de aankoop van een grond financiert
• De kosten van de akte van lening
• De kosten van de aankoopakte van de grond
• Het ereloon van de notaris
• De dossierkosten (in het algemeen €500)

Voorbeeld van een hypothecaire lening voor een nieuwbouw met eigen inbreng

Laten we dit illustreren met het voorbeeld van een jong koppel dat voor de eerste keer een woning koopt (dus nog geen eigenaars zijn) en dat een huis bouwt in Wallonië, waarbij de keuken niet is inbegrepen in de prijs van de nieuwbouw.

Meilleurtaux kan een hypothecaire lening aanbieden die het volgende omvat:

• De aankoop van de grond die wordt verkocht voor €50.000
• De bouw van het huis voor een verkoopprijs van €100.000 exclusief btw, d.w.z. €121.000 inclusief btw
• De installatie van een keuken voor een prijs van €10.000
• De kosten voor aansluiting op de riolering: €2.500
• De architectkosten: ongeveer 5% van de bouwprijs, d.w.z. €5.000 + 21% btw = €6.050

 

Dit komt neer op een totaal van €198.550

De eigen inbreng van het koppel moet de volgende kosten dekken:

• De kosten van de aankoopakte: aangezien de grond in Wallonië ligt (registratierechten van 12,5%) met een verkoopprijs van €50.000, na aftrek van €20.000, bedragen de aankoopkosten ongeveer €6.797
• De kosten van de akte van lening op €189.550 bedragen €5.388,99
• De dossierkosten: €500

 

Dit komt neer op een totale eigen inbreng van €12.185,99.

Dit voorbeeld vertegenwoordigt een quotiteit van 100%.

Als er een extra onroerend goed als garantie is (bijvoorbeeld het huis van de ouders), kunnen we tot 90% van de marktwaarde van de twee panden financieren.

Voorbeeld van een hypothecaire lening voor een nieuwbouw zonder eigen inbreng en met een extra pand als garantie.

Laten we het voorbeeld van het bovenstaande koppel nemen, maar dit keer hebben ze geen eigen kapitaal om de aankoop van deze nieuwbouw te financieren. De ouders van de jonge vrouw accepteren echter om hen te steunen in hun aankoopproject door hun huis als extra garantie te stellen. Dit huis is vrij van lasten: er rust geen hypotheek op. Het is getaxeerd op €200.000.

Het feit dat het huis van de ouders als extra garantie wordt gesteld, stelt hen in staat het volledige benodigde bedrag te lenen, namelijk €189.550 + €12.185,99. En dit tegen een aanzienlijk gunstiger tarief dan in het vorige voorbeeld.

Welk tarief voor uw project?

Hoe zit het met de rentevoet?

De rentevoeten die van toepassing zijn op een hypothecaire lening voor een nieuwbouw of voor de aankoop van een ouder pand zijn hetzelfde. Wat de rente kan doen variëren, is het profiel van de lener, zijn inkomsten, zijn lasten, de looptijd van de lening en de quotiteit. Het feit dat het onroerend goed nieuw of oud is, maakt hierin geen verschil.

Bekijk hoe u een compleet vastgoed dossier aanmaakt.

Al eigenaar? De overbruggingskrediet

Bent u eigenaar van uw huidige woning, met een nog lopende hypothecaire lening, en wilt u niet tegelijkertijd twee leningen terugbetalen, de oude en de nieuwe, zelfs niet voor een relatief korte periode? De oplossing voor u is een overbruggingskrediet. U kunt ook voor deze oplossing kiezen als de hypothecaire lening van uw huidige woning al is afbetaald.

Het overbruggingskrediet is een hypothecaire lening die een soepele overgang mogelijk maakt tussen de oude woning en de nieuwbouw. Het is een lening die meestal over een periode van maximaal twee jaar wordt gespreid, de tijd die nodig kan zijn om een nieuwe woning te bouwen nadat het verkoopcompromis is ondertekend. Een periode die ook kan worden benut om uw huidige woning tegen een correcte prijs en zonder haast te verkopen.

Gedurende deze twee jaar maximaal zullen de maandelijkse lasten voor de nieuwbouw minimaal zijn (u betaalt niets terug of alleen de rente, afhankelijk van het type overbruggingskrediet dat u kiest). De lasten voor uw huidige woning veranderen niet. De middelen die door het overbruggingskrediet worden vrijgegeven, worden in schijven uitbetaald wanneer het om een nieuwbouw gaat.

Geschreven door
De redactie van Meilleurtaux