Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 mars 2025.
Temps de lecture : 7 min

Malheureusement, les divorces et séparations deviennent de plus en plus courants, mais que se passe-t-il lorsqu’il y a un prêt hypothécaire en cours ?

Plusieurs options s’offrent aux ex-partenaires sur l’avenir du logement acquis ensemble :

• Vendre l’habitation et rembourser le crédit hypothécaire contracté pour le financer de façon anticipée.
• Conserver le logement à deux, pour le louer par exemple. Les ex-partenaires restent alors solidaires du remboursement du prêt hypothécaire qui reste inchangé.
• L’un des deux conjoints conserve le bien et rachète la part de l’autre conjoint à ce dernier. Dans ce cas, il faut généralement procéder à un rachat de crédit hypothécaire. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur cette troisième option dans les lignes suivantes.

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Un des conjoints devient l'unique propriétaire

Une option fréquemment rencontrée est la décision d'un des deux conjoints de devenir unique propriétaire de l'habitation achetée en commun pour en avoir le seul usage. Ceci afin d'y habiter, ou en vue de le louer à un tiers.

Mariés sous le régime de la séparation des biens, de la communauté des biens ou cohabitants, si l'un des deux conjoints souhaite conserver le bien immobilier et que le crédit hypothécaire a été souscrit aux deux noms, alors deux solutions s'offrent à eux :

• Soit demander la désolidarisation du prêt hypothécaire ;
• Soit le conjoint repreneur fait une nouvelle demande de prêt hypothécaire à son seul nom et clôture ainsi l'ancien crédit. On parle ici de rachat de crédit hypothécaire.

Dans ces deux cas de figure, il faut impérativement que la personne qui souhaite conserver le bien immobilier fasse acter chez le notaire qu'elle en est dorénavant le seul propriétaire. Cela se fait au terme d’un acte de partage avec paiement d’une soulte et remboursement du prêt hypothécaire existant ou de la continuation du paiement des mensualités du prêt hypothécaire existant.

Dans le cas de la poursuite du prêt hypothécaire, le conjoint qui cesse d’être propriétaire doit demander une désolidarisation du crédit hypothécaire auprès de la banque afin de ne pas être inquiété par le prêteur en cas de non-paiement des mensualités du prêt hypothécaire non remboursé.

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Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est un prix convenu entre les deux parties, elle sert à racheter la part de l’ex-conjoint afin de conserver le bien immobilier et d’en être le seul propriétaire. Elle n'est pas obligatoire en cas d'arrangement à l'amiable, qui est généralement calculé dans un contexte plus large que la seule valeur de la maison.

La soulte se calcule comme suit (exemple de calcul avec une quote-part de 50/50) :

(Valeur vénale du bien) - (capital restant du prêt hypothécaire) = Plus-value

(Plus-value) / 2 = VALEUR DE LA SOULTE

Exemple chiffré : le notaire estime la valeur actuelle de la maison à 220.000€. Le prêt hypothécaire souscrit chacun à 50% - 50% portait sur 180.000€ de capital, dont il reste 140.000€ à rembourser à la banque. La plus-value est donc calculée comme suit : 220.000€ - 140.000€ = 80.000€. La soulte représente 50% de la plus-value, soit 40.000€, somme que le conjoint restant devra payer à celui qui quitte la maison.

Le rachat du crédit hypothécaire

Il est possible d’inclure le montant de la soulte ou de l'arrangement à l'amiable dans le nouveau prêt hypothécaire (via le rachat de crédit) au même titre que les frais de notaire.

Ce nouveau crédit hypothécaire sera au seul nom du conjoint restant. Il devra, avec un rachat de crédit hypothécaire, financer le capital restant dû du crédit précédent (140.000€ dans l'exemple ci-dessus) et ajouter le montant de la soulte pour rembourser son ex-conjoint (40.000€). Le nouveau crédit à rembourser à la banque sera donc de 180.000€.

Ce nouveau crédit portera sur un montant plus important s'il veut y inclure les différents frais dont les frais de notaire, ou bien financer des travaux de rénovation, par exemple. Il pourra également demander une extension de la durée de remboursement, pour que les charges mensuelles de son nouveau prêt hypothécaire correspondent à sa capacité de remboursement.

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Qu’est-ce qu’une désolidarisation ?

Si le conjoint restant a néanmoins les moyens de rembourser la soulte à son ex-partenaire, tout en continuant le paiement des mensualités du prêt hypothécaire, alors une simple désolidarisation est possible.

Lorsqu’un prêt hypothécaire a été souscrit aux noms des deux conjoints, les emprunteurs sont solidaires et donc tenus l’un comme l’autre de rembourser leur crédit.

La désolidarisation est le fait de demander auprès de la banque un « désengagement » du crédit immobilier, c'est-à-dire que celui qui en fait la demande, et après acceptation écrite de celle-ci, est dissocié du prêt. Le prêt hypothécaire sera alors au nom seul du conjoint qui souhaite devenir l'unique propriétaire du bien immobilier en conservant les conditions initiales du prêt : même solde du capital à rembourser, même taux et même durée.

L’importance de la demande de désolidarisation

Il est impératif d’effectuer cette demande car, même divorcés ou séparés et sans cette désolidarisation, les emprunteurs sont toujours tenus de rembourser leur dette auprès de la banque.

Il faut donc veiller à ce que la banque fasse signer un acte de désolidarisation actant la désolidarisation ainsi que la renonciation à toute poursuite en cas de non-remboursement du crédit par l’autre partie. Attention, cette modification de garantie nécessite une analyse de la situation de chaque débiteur, elle est subordonnée au paiement de frais.

Cette désolidarisation est également indispensable si le conjoint qui conserve la maison procède à un rachat de crédit hypothécaire auprès de sa banque. Si le rachat se fait auprès d’une autre banque, il n’y a pas de désolidarisation à prévoir.

Attention : si le couple est marié en régime de communauté de biens, cette désolidarisation (et donc le rachat de crédit hypothécaire) est impossible tant que le divorce n'est pas prononcé.

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Et l’assurance solde restant-dû ?

Bien entendu, en cas de désolidarisation ou de rachat de crédit, l'assurance solde restant dû devra être adaptée.

Les droits d’enregistrement et les frais de notaire

Le conjoint restant devra payer des droits d'enregistrement liés au rachat de son bien immobilier. Plus couramment appelés « droits de partage », le montant de ces droits dépend de la région de Belgique dans laquelle le bien est situé.

À Bruxelles et en Wallonie, les droits de partage lors d’une sortie d’indivision s’élèvent toujours à 1% de la valeur vénale du logement.

En Flandre, c’est un peu différent : seuls les couples mariés ou cohabitants légaux bénéficient de ce taux à 1%. En encore, cela ne concerne pas tous les cohabitants légaux : il faut qu’ils soient cohabitants depuis un an au minimum et que la répartition des biens se fassent au plus tard 3 ans après la fin de la cohabitation légale. Pour tous les autres – autrement dit, les cohabitants de fait –, les droits de partage sont plus élevés : ils représentent 2,5% de la valeur du bien.

Le conjoint qui s'en va est libre

Le conjoint qui s'en va, après s'être désolidarisé du prêt hypothécaire initial, n'aura plus le moindre droit ni devoir en rapport avec l'ex-logement commun. Mais avec la soulte, il aura des réserves pour démarrer une nouvelle vie, par exemple s'en servir comme fonds propres en vue d'un autre crédit hypothécaire servant à financer un nouvel investissement immobilier.

Rachat de prêt hypothécaire et capacité de remboursement

Lors d’un rachat de prêt, la banque vérifiera que le nouveau crédit est bien à votre portée : c’est-à-dire que vous devez avoir une capacité de remboursement suffisante et adaptée au prêt. Il n’est malheureusement pas toujours possible de prendre à sa seule charge l’emprunt hypothécaire contracté à deux en le rachetant : en effet, même en rallongeant la durée de remboursement, les mensualités restent parfois trop élevées pour une seule personne. Dans ce cas, il est sans doute préférable de vendre le bien ou de le garder à deux et de le mettre en location.

Par ailleurs, comme pour n’importe quel emprunt, la banque va interroger la BNB. En cas de fichage, les possibilités d’un rachat de crédit risquent d’être assez réduites : cependant, chaque cas étant différent, il ne faut pas hésiter à demander conseil à des spécialistes comme ceux de l’équipe Meilleurtaux.

Dans tous les cas, nous essaierons de répondre à votre demande et analyserons toutes les solutions envisageables concernant le rachat de crédit.

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En bref, comment cela se passe-t-il ?

• Le notaire estime la valeur vénale du bien immobilier, calcule le capital restant du prêt hypothécaire et, enfin, il calcule le montant de la soulte (si aucun arrangement à l'amiable n'a pu être trouvé).
• L’ex-conjoint qui souhaite se désolidariser du crédit doit en faire la demande par écrit auprès de l’organisme bancaire.
• Rachat du crédit hypothécaire par l’un des deux ex-conjoints.
• Signature des actes chez le notaire.

Comment pouvons-nous vous aider à y voir plus clair ?

Si vous souhaitez en savoir davantage sur le rachat de crédit en cas de divorce ou de séparation, mieux vaut au préalable connaître votre capacité d’emprunt et la faisabilité de votre demande, vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et bénéficierez par la même occasion de conseils avisés ! Les experts Meilleurtaux peuvent vous accompagner dans cette démarche.

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