Geschreven door De redactie van Meilleurtaux . Aangepast op 26 september 2024.
Leestijd : 5 min

De verkoopovereenkomst is de eerste formele en beslissende stap in het aankoopproces van een onroerend goed.

Het is een stap die zowel de verkoper als de koper bindt. Tenzij er een beroep wordt gedaan op de opschortende voorwaarden, is het niet meer mogelijk om terug te komen op de beslissing, althans niet zonder een schadevergoeding te betalen of het risico te lopen op juridische vervolging.

Het is dus belangrijk om geen overhaaste beslissingen te nemen en de nodige voorbereidende stappen te zetten.

Raadpleeg eerst uw bank

U moet uw bank(en) raadplegen over uw leen- en terugbetalingscapaciteit en uw eigen middelen in kaart brengen om een redelijk nauwkeurige schatting van uw budget te maken.

Een bod uitbrengen bij de verkoper

Na het vinden van het ideale huis of appartement, moet er overeenstemming worden bereikt over de verkoopprijs. Dit kan door het accepteren van de vraagprijs van de verkoper of door een bevredigend bod te doen, eventueel na onderhandelingen over de verkoopprijs.

Let op: in het laatste geval is een mondeling bod niet bindend, behalve als een teken van groot belang en geeft u wat extra bedenktijd. Een schriftelijk bod (zelfs per SMS) bindt u echter wel, dus wees zeker van uw intenties.

Als u nog twijfelt, kunt u ook een optie tot koop nemen. Dit biedt de koper bedenktijd waarin de verkoper zich ertoe verbindt het goed niet aan iemand anders te verkopen.

Zodra uw definitieve bod of aankoopbelofte is geaccepteerd, of de optie wordt gelicht, is het tijd om over te gaan tot het compromis de vente.

Welk tarief voor uw project?

Hoe verloopt de ondertekening van een compromis?

De ondertekening van een compromis vindt plaats, naar keuze, bij de notaris of de makelaar. Het is immers een officieel document maar onderhands opgesteld: de wet bepaalt niet wie het moet opstellen. Het formaliseert de overeenkomst tussen de verkoper en de koper en bindt beide partijen.

In het compromis de vente wordt meestal de betaling van een aanbetaling of garantie van 10% voorzien.

Waarom is het beter om naar een notaris te gaan?

Het wordt over het algemeen aanbevolen om het compromis door de notaris van de koper te laten opstellen, samen met de notaris van de verkoper, zodat alles volgens de regels gebeurt, want eenmaal ondertekend, "compromis de vente vaut vente". De verkoop wordt dus als definitief beschouwd. Het is beter om juridische zekerheid te hebben over de voorwaarden en clausules.

De website notaire.be biedt u de mogelijkheid om modelovereenkomsten voor compromis de vente te downloaden die u als voorbeeld kunt gebruiken.

Een ander voordeel van ondertekening bij de notaris is dat u gratis kunt profiteren van een ongevallenverzekering bij overlijden. Als er namelijk iets gebeurt tussen de ondertekening van het compromis en de authentieke verkoopakte, ontvangen de erfgenamen een bedrag (geplafonneerd op €250.000) om het onroerend goed te betalen, omdat zij verplicht zijn om de akte in de plaats van de overledene te ondertekenen.

Welk tarief voor uw project?

Welke documenten moeten worden overlegd voor het compromis de vente?

De koper moet de volgende documenten overleggen:

• Het bod waarop de verkoper akkoord is gegaan
• Zijn of haar identiteitskaart

De verkoper moet de volgende documenten overleggen:

• De eigendomsakte van het onroerend goed
• Het EPC-certificaat dat eraan is gekoppeld
• Zijn of haar identiteitskaart
• De huurovereenkomst, als het pand is verhuurd
• Het reglement van mede-eigendom en het eventuele huishoudelijk reglement, als het pand deel uitmaakt van een mede-eigendom

Welke opschortende voorwaarden moeten worden opgenomen?

Een sterk aanbevolen opschortende voorwaarde, die de verkoop zou annuleren (en de betaalde aanbetaling zou terugvorderen), is uiteraard de voorwaarde voor het verkrijgen van een hypothecaire lening door de bank. Het is ook beter om deze voorwaarde op te nemen in het bod dat aan de verkoper wordt gedaan.

Als de bank (of de banken) weigert, bent u niet verplicht om de aankoop voort te zetten. Maar u moet wel aantonen dat u alles in het werk hebt gesteld om dit te bereiken.

Andere opschortende voorwaarden kunnen uitdrukkelijk worden voorzien en geaccepteerd door beide partijen, zoals bijvoorbeeld:

• De niet-vervuiling van de grond
• De clausule van overlijden van de verkoper of koper

Waarom vraagt de bank om het compromis de vente?

De bank heeft dit formele document nodig als bewijs dat de hypothecaire lening die u wilt afsluiten daadwerkelijk zal dienen om de aankoop van een onroerend goed te financieren en om het te identificeren. De bank zal van de gelegenheid gebruikmaken om de kadastrale en stedenbouwkundige modaliteiten te verifiëren en zal uw hypotheekdossier en de hypotheekstelling voorbereiden.

Een tweede afspraak met uw bankier is daarna nodig om uw hypothecaire leningsovereenkomst te ondertekenen, een noodzakelijke stap voor de ondertekening van de notariële akten: de koopakte en de hypothecaire kredietakte.

Welk tarief voor uw project?

Wie betaalt het compromis de vente bij de notaris?

Dat doet de koper. Deze garantie van 10% wordt meestal bij de ondertekening van het compromis de vente uit eigen middelen betaald. Als het bij de notaris wordt ondertekend, wordt deze garantie geblokkeerd op het notariskantoor tot de ondertekening van de authentieke akten, waardoor het risico op onaangename verrassingen wordt beperkt. Het wordt sterk afgeraden om deze garantie rechtstreeks op de rekening van de verkoper te storten.

Het restant van de verkoopprijs wordt betaald, dankzij de hypothecaire lening, op de dag van de ondertekening van de authentieke akten van aankoop en krediet.

Wat zijn de termijnen vóór en na het compromis de vente?

Over het algemeen moet het compromis de vente worden opgesteld en ondertekend binnen een maand na de acceptatie van het bod of de aankoopbelofte. Eenmaal ondertekend, kunnen er tot vier maanden verstrijken voordat de authentieke akten bij de notaris worden ondertekend. Deze periode wordt door de koper benut om zijn hypothecaire leningsovereenkomst te verkrijgen en te ondertekenen. De notaris heeft de tijd om alle onderzoeken met betrekking tot het onroerend goed uit te voeren en de akte voor te bereiden.

Heb ik een herroepingsrecht na een compromis de vente?

Compromis de vente vaut vente, zoals hierboven uitgelegd. U kunt dus niet "van gedachten veranderen". Er is geen herroepingsrecht, tenzij er een zeer goede reden is die is voorzien in de opschortende voorwaarden... Tenzij u bereid bent om juridische vervolging door de andere partij te riskeren en de aanbetaling van 10% die al bij de ondertekening is betaald, te verliezen.

Het is vermeldenswaard dat de verkoper ook geen herroepingsrecht heeft. Maar voor de zekerheid is het beter om een schadevergoeding (meestal 10 tot 15%) op te nemen in de clausules van het bod en het compromis de vente, die de koper zou compenseren voor het geval de verkoper van gedachten verandert tijdens het proces.

Geschreven door
De redactie van Meilleurtaux