Le calcul des frais d'acte d'achat et d'acte de crédit en Belgique

Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 21 mai 2025.
Temps de lecture : 6 min

Acheter un bien immobilier en Belgique ne se limite pas à payer le prix de vente : de nombreux frais viennent s’ajouter, tant pour l’acquisition que pour la souscription du prêt hypothécaire. Entre les frais d’acte d'achat, les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire, et les frais liés à l’acte de crédit hypothécaire, il est essentiel d’avoir une vision complète pour éviter toute mauvaise surprise.

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Frais liés à l'acte d'achat immobilier

Calcul des frais de notaire

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Belgique avec un prêt hypothécaire, vous devez régler des frais de notaire. Ceux-ci se décomposent en deux grandes catégories : les frais exposés par le notaire et ses honoraires.

Frais exposés par le notaire

Les frais exposés correspondent aux sommes avancées par le notaire pour accomplir toutes les démarches administratives indispensables à la conclusion de l'acte de vente. Ils comprennent notamment :

• Les recherches hypothécaires et urbanistiques.
• Les coûts liés aux relevés cadastraux et aux certificats administratifs.
• Les frais de publication au Moniteur belge.

Le montant total de ces débours varie selon les dossiers, mais il faut compter en moyenne entre 800 € et 1.200 €.

Honoraires du notaire

Les honoraires du notaire représentent sa rémunération propre pour la rédaction et la passation de l'acte. Ils sont strictement encadrés par un arrêté royal et suivent un barème dégressif par tranche du prix de vente du bien. Par exemple :

• 4,56 % sur la tranche de 0 à 7.500 €.
• 2,85 % de 7.500 € à 17.500 €.
• 2,28 % de 17.500 € à 30.000 €.
• 1,71 % de 30.000 € à 45.495 €
• 1,14 % au-delà de 45.495 €.

Concrètement, pour un bien acquis à 250.000 €, les honoraires du notaire (hors TVA) s’élèveront à environ 3.200 €.

À ces honoraires s'ajoute une TVA de 21 %.

Pour estimer précisément vos frais de notaire, utilisez notre simulateur de calcul frais de notaire.

Calcul du montant des droits d'enregistrement

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Belgique, vous devez généralement vous acquitter des droits d'enregistrement. Ceux-ci varient selon la Région et dépendent de la nature du bien.

Le calcul est basé sur le prix de vente stipulé dans le compromis de vente. Le régime d'imposition diffère en fonction de la région et des éventuelles réductions de droits (habitation modeste, primo-acquisition, etc.).

Taux des droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement constituent la règle générale pour l'achat d'un bien ancien ou existant. Voici les taux actuellement en vigueur :

• Wallonie : depuis le 1er janvier 2025, le taux est réduit à 3% pour l'achat d'une habitation propre et unique. Sinon, c'est 12,5%. Les abattements qui existaient auparavant sont supprimés, tout comme le taux réduit pour habitation modeste.
• Bruxelles : 12,5 %, mais avec un abattement sur la première tranche de 200.000€ pour l'achat d'une habitation propre et unique (et coûtant 600.000€ maximum).
• Flandre : 2 % pour l’acquisition d’une habitation propre et unique, depuis le 1er janvier 2025. Sinon, c'est 12 %. Une réduction supplémentaire de 1.867 € est accordée pour les habitations modestes, définies par un prix d'achat ne dépassant pas 220.000 € (240.000 € dans certaines zones).

Ces taux réduits et abattements sont accordés sous certaines conditions strictes, notamment de délais d'établissement de résidence, qui varient d'une région à l'autre.

Découvrez en détail la réforme des droits d'enregistrement en Wallonie intervenue au 1er janvier 2025.

Taux de TVA applicable : 21% ou 6%

Dans certaines situations, l’achat immobilier n’est pas soumis aux droits d’enregistrement, mais à la TVA. C’est le cas principalement pour l’acquisition de biens neufs ou de certaines démolitions-reconstructions.

Un bien est considéré comme neuf s'il est vendu dans les deux ans qui suivent sa première occupation ou sa réception définitive. Dans ce cas, le taux normal de TVA applicable est de 21 % sur le prix de vente du bien.

Exemple : pour l'achat d'un appartement neuf vendu 300.000 €, il faudra payer 63.000 € de TVA.

Le régime avantageux de TVA à 6 % pour démolition et reconstruction est réservé uniquement à certaines situations. Il devra s'agir de l’habitation propre et unique de l’acquéreur, qui devra y établir sa résidence principale dans les trois ans après la réception. Le bien doit être situé dans une des communes éligibles.

Exemple : pour un projet de démolition-reconstruction d'un coût total de 300.000 €, il faudra payer 18.000 € de TVA.

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Frais liés au prêt hypothécaire

Coûts associés au prêt

En plus de l’acte d’achat, souscrire un prêt hypothécaire engendre des coûts supplémentaires.

Frais bancaires administratifs

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, votre banque ou organisme de crédit vous facture généralement des frais de dossier. Ces frais couvrent l'analyse de votre situation financière, la constitution du dossier et la gestion administrative.

Comptez en moyenne entre 300 € et 500 €, selon les organismes prêteurs, même si certaines banques proposent ponctuellement la suppression ou la réduction des frais de dossier.

Frais notariés d'acte de crédit

L’acte de crédit, distinct de l'acte d'achat, est également un acte authentique passé devant notaire et permet de constituer l'hypothèque garantissant votre prêt. Il génère des frais spécifiques :

• Honoraires du notaire, pour la rédaction et la passation de l’acte, calculés selon un barème spécifique + TVA 21%.
• Droits d'enregistrement sur l’inscription hypothécaire : 1 % du montant total garanti (capital + accessoires fixés selon les prêteurs, généralement 10 % du montant de l'hypothèque).
• Frais d'inscription hypothécaire (variables selon le montant de l'hypothèque).
• Frais divers (recherches, publications, extraits cadastraux).

Exemple : Pour un prêt hypothécaire de 200.000 €, les frais notariés liés à l’acte de crédit avoisinent 3.000 €.

L’acquisition d’un bien immobilier avec financement hypothécaire implique donc une série de frais précis, aussi bien pour l'acte d'achat que pour l'acte de crédit.

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FAQ sur le calcul des frais d'acte

1. Quels sont les différents types de frais associés à un acte de crédit immobilier ?

Ils comprennent les frais notariés (honoraires de l'acte de crédit), les droits d’enregistrement hypothécaires (1%), les frais administratifs de la banque, les frais d’inscription hypothécaire et la TVA sur les honoraires du notaire.

2. Comment se répartissent les frais administratifs dans le calcul total des frais d'achat immobilier ?

Les frais administratifs couvrent les recherches hypothécaires et urbanistiques, la gestion des publications officielles, la constitution du dossier de crédit bancaire. Ils représentent une part secondaire mais incontournable du coût total.

3. Quelle est l'incidence des taux hypothécaires sur le montant total des frais d'un crédit immobilier ?

Indirectement, un taux hypothécaire plus élevé n'augmente pas les frais d’acte en eux-mêmes, mais il influence le coût total du crédit sur la durée et peut légèrement majorer le montant garanti pour l'hypothèque (car intérêts futurs et frais sont pris en compte).

Il est donc crucial de comparer les offres de prêt de hypothécaire pour optimiser votre budget.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique