Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 18 août 2026.
Temps de lecture : 9 min

Acheter un bien immobilier à deux en Belgique ne relève pas seulement du budget. Derrière un même projet, les conséquences peuvent varier selon que l'on est mariés, cohabitants légaux, cohabitants de fait ou seul emprunteur.

Répartition de la propriété, signature de l'acte de prêt, protection du logement familial, responsabilité envers la banque en cas de séparation : avant de signer, mieux vaut comprendre ce que chaque formule change concrètement sur le plan juridique, civil et financier.

Acheter à deux : le statut change vraiment la donne

Quand deux personnes achètent ensemble, l'acte doit préciser la part de chacun. Le partage 50/50 est fréquent, mais rien n'empêche un 60/40 ou un 70/30 si cela correspond aux apports réels. En Belgique, cette précision est essentielle : en indivision, les droits de propriété découlent d'abord de l'acte. Il faut donc éviter les montages flous et idéalement faire coïncider propriété, apports et accords du couple.

La cohabitation de fait

Chez les cohabitants de fait, le cadre est le plus libre, mais aussi le moins protecteur. Vivre ensemble ne crée pas, à lui seul, un lien juridique comparable à celui du mariage ou de la cohabitation légale. Si le logement appartient à un seul partenaire, l'autre ne bénéficie pas de la protection spéciale du logement familial. Un achat à deux dans ce cadre mérite donc souvent plus d'anticipation : quote-parts claires, preuve des apports personnels et, si nécessaire, convention complémentaire chez le notaire.

La cohabitation légale

La cohabitation légale est un statut intermédiaire. Elle naît d'une déclaration auprès de la commune et crée un lien juridique reconnu par la loi. Elle ne transforme pas automatiquement les patrimoines en bien commun, mais elle offre déjà une protection importante : lorsqu'il s'agit du logement familial, le cohabitant légal propriétaire ne peut pas vendre ni hypothéquer seul le bien sans l'accord de l'autre.

Le mariage avec ou sans séparation de biens

Le mariage doit lui aussi être lu correctement. Sans contrat, les époux relèvent en principe du régime légal, avec trois catégories : les biens propres de chacun et un patrimoine commun. Les biens acquis après le mariage tombent en règle générale dans ce patrimoine commun, alors que les biens possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession restent propres.

Sous séparation de biens, en revanche, chacun garde ses biens et ses dettes, et un achat commun se fera en indivision.

La vraie question n'est donc pas seulement d'être mariés ou non, mais de savoir sous quel régime on achète et quel cadre de droit s'applique au bien.

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Prêt commun ou emprunt solo : ce que la banque regarde

La banque ne raisonne pas d'abord en termes amoureux. Elle analyse un ou plusieurs emprunteurs, leurs revenus, leur stabilité professionnelle, leurs charges, leurs crédits en cours, leur apport et la valeur du bien. Emprunter à deux augmente généralement la capacité d'emprunt.

Solidarité entre emprunteurs

Mais cet avantage a une contrepartie : quand deux personnes signent le prêt, elles sont généralement tenues solidairement. Cela signifie que la banque peut réclamer la totalité de la dette à l'un ou à l'autre si le remboursement dérape. Une séparation sentimentale n'efface donc jamais le prêt. Tant que la banque n'a pas accepté un changement formel, chacun reste engagé.

En solo : montant plus réduit

L'emprunt solo donne plus d'autonomie. Une seule personne porte le crédit, la relation bancaire et le risque de remboursement. Cette formule peut convenir quand un partenaire veut rester hors du dossier ou quand on veut garder le bien en propriété personnelle. Mais elle réduit souvent le montant finançable et concentre tout le risque sur une seule tête.

Un passage par un simulateur de prêt hypothécaire permet déjà de tester le montant finançable et la mensualité probable.

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Quand le couple se sépare, les différences deviennent concrètes

C'est souvent à la rupture que l'on mesure la qualité du montage initial. Il faut alors gérer deux dossiers distincts : le bien immobilier et le crédit (s'il n'est pas encore remboursé). Vendre la maison ne met pas automatiquement fin au prêt tant que le solde restant dû n'est pas remboursé. Et un accord privé entre ex-partenaires ne libère pas, à lui seul, celui qui veut sortir du crédit.

La vente

Premier scénario : la vente. C'est souvent la solution la plus simple si personne ne peut reprendre seul le logement. Le prix sert à rembourser le crédit, puis le solde éventuel est réparti selon les droits de chacun et les comptes à faire entre apports et remboursements. Si le prix ne couvre pas tout, il peut rester une dette à régler.

L'un des ex-conjoints garde le bien

Deuxième scénario : l'un garde le bien. Il faut alors généralement combiner rachat de part, soulte éventuelle et désolidarisation du prêt. En pratique, la banque doit marquer son accord et réexaminer le dossier : revenus, emploi, charges, taux d'endettement, valeur du bien, garanties. Si le profil ne suffit pas, la désolidarisation peut être refusée ou imposer un refinancement.

C'est le point que beaucoup de couples découvrent trop tard : la désolidarisation n'est jamais automatique. Le seul moyen de ne plus être tenu vis-a-vis du crédit est d'obtenir un accord écrit de la banque, ou de rembourser le prêt. Sans cela, l'ex-partenaire sortant reste engagé vis-a-vis du prêteur, même si un jugement ou une convention interne prévoit autre chose.

La page de Meilleurtaux consacrée à la désolidarisation d'un prêt hypothécaire cadre bien les bases pratiques.

Le bien est conservé à deux

Troisième scénario : l'indivision prolongée. Certains ex-partenaires choisissent de rester copropriétaires pendant un temps. C'est possible, mais seulement si les règles sont claires : qui occupe le bien, qui paie la mensualité, le précompte immobilier, l'assurance incendie, les travaux et les charges de copropriété ? Sans cadre précis, cette solution devient vite une source de conflit.

Le bien peut être également loué à une tierce personne, le loyer servant à payer la mensualité du crédit. Dans ce cas, le logement devient un bien d'investissement pour les ex-conjoints, en attendant une éventuelle revente ultérieure.

Le statut du couple compte aussi

Les statuts produisent aussi des effets au moment du partage. Les ex-époux pouvaient déjà demander l'attribution préférentielle du logement familial. Depuis le 17 janvier 2026, cette possibilité existe aussi pour les ex-cohabitants légaux. Les ex-cohabitants de fait ne bénéficient pas du même mécanisme.

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Désolidariser un prêt : quelles étapes ?

Quand un couple se sépare et que l'un des deux souhaite conserver le bien, la désolidarisation du prêt hypothécaire suit une procédure précise.

Il faut d'abord qu'un accord existe entre les ex-partenaires : vente du logement ou reprise par l'un d'eux.

Si l'un rachète la part de l'autre, il faut estimer le bien, calculer la soulte éventuelle et le capital restant dû.

La banque réanalyse alors le dossier de la personne qui veut reprendre seule le crédit, en examinant ses revenus, ses charges, sa stabilité professionnelle, sa capacité de remboursement et les montants encore en jeu.

En amont, une partie de la procédure bancaire peut déjà passer par des échanges électroniques, même si la modification de la propriété ou des garanties reste encadrée par un acte.

Si elle accepte, un nouvel acte ou un acte adapté devra souvent être passé chez le notaire, avec une mise à jour de la propriété du bien et, si nécessaire, des garanties.

Il faut adapter les assurances liées au crédit, notamment l'assurance solde restant dû. Tant que la banque n'a pas donné son accord formel, l'emprunteur qui veut sortir du prêt reste tenu envers elle.

Frais, fiscalité et documents : les oublis qui coûtent cher

Un achat à deux ne se résume jamais au prix du bien. Il faut ajouter les droits d'enregistrement ou la TVA, les honoraires et frais du notaire, les frais de l'acte de crédit, certains frais administratifs et les assurances. En cas de séparation, il faut parfois encore ajouter le coût d'une sortie d'indivision et celui d'un nouveau financement.

Pour estimer plus concrètement ce budget global, rendez-vous sur la page consacrée au calcul des frais d'achat et de prêt hypothécaire.

Le dossier réclame aussi des documents précis : pièces d'identité, preuves de revenus, relevé des crédits en cours, compromis ou projet d'acte, informations sur l'apport personnel, tableau du prêt existant si une reprise est envisagée, et parfois estimation du bien.

Rachat de part, soulte et... taxes

Quand l'un rachète la part de l'autre, la valeur retenue doit être claire, parce qu'elle sert à calculer la soulte, la négociation entre les ex-partenaires et certains frais liés à l'opération.

Pour plus de détails, n'hésitez pas à consulter notre page sur le financement de la soulte.

La fiscalité régionale mérite une attention particulière. À Bruxelles, le droit de partage est de 1 %, avec une base imposable qui varie selon que l'indivision prend totalement fin ou non. En Flandre, le verdeelrecht est de 2,5 % au tarif de base, avec un tarif réduit de 1 %, à certaines conditions, pour les époux et cohabitants légaux en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale. En Wallonie, au moment d'écrire ces lignes, le droit de partage applicable reste fixé à 1 %. Ces écarts régionaux peuvent modifier sensiblement le coût d'un rachat de part.

Revoir aussi l'assurance solde restant dû

Autre point trop souvent négligé : l'assurance solde restant dû. Elle n'est pas imposée par la loi, mais elle est presque toujours exigée par les prêteurs. En couple, elle protège le conjoint survivant et les héritiers contre le poids du crédit en cas de décès. Quand le couple se sépare, elle doit être revue en même temps que le prêt.

En savoir plus sur l'assurance solde restant dû chez Crédit en ligne rapide, demande de prêt au meilleur taux - Meilleurtaux.be .

L'importance des notaires

Enfin, le meilleur conseil reste très concret : dans ce type de dossier, l'avis des notaires peut éviter bien des erreurs. Si l'un apporte davantage, si les revenus sont très différents, si le bien doit rester propre ou si l'on veut organiser clairement les conséquences d'une séparation, mieux vaut le prévoir dans l'acte plutôt que de corriger après coup.

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Conclusion

Mariage, cohabitation légale, cohabitation de fait ou emprunt solo : aucune formule n'est automatiquement la meilleure pour un crédit hypothécaire en couple. Tout dépend du projet, du niveau d'apport, de la répartition réelle des montants, du besoin de protection et de la manière dont chacun veut organiser sa propriété et sa dette.

Le vrai risque, c'est de signer sans avoir aligné la réalité du couple, la logique bancaire et les effets juridiques. En pratique, deux réflexes évitent beaucoup de pièges : tester la faisabilité du dossier avant l'achat, demander conseil et faire relire la structure patrimoniale par le notaire avant la signature.

FAQ

Quelles sont les conditions pour désolidariser un prêt hypothécaire ?

La condition principale est l'accord de la banque. Même si les deux ex-partenaires sont d'accord, l'établissement doit vérifier que l'emprunteur restant peut supporter seul le crédit. Sans accord écrit du prêteur, celui qui veut sortir du prêt reste en principe engagé.

Quels frais faut-il anticiper lors d'un rachat de part ?

Il faut additionner les frais de notaire, les éventuels droits de partage, les frais liés à un nouvel acte de crédit si le prêt est modifié, les frais de dossier bancaire, une expertise éventuelle du bien et l'adaptation des assurances. Le coût total dépend donc de la valeur du bien, du capital restant dû, de la région et de la solution retenue.

Peut-on acheter à deux et n'avoir qu'un seul emprunteur ?

Oui, c'est possible dans certains dossiers, mais ce montage doit rester cohérent avec la propriété prévue dans l'acte, la réalité des remboursements et l'acceptation bancaire. Plus le schéma est atypique, plus un conseil notarial préalable est utile.

Qu'est-ce qu'une soulte dans le cadre d'un prêt hypothécaire ?

La soulte est la somme versée par une personne à une autre lorsqu'elle reprend une part plus importante dans un bien immobilier, ou la totalité. En cas de séparation, si l'un des ex-partenaires conserve le logement commun, il doit souvent indemniser l'autre pour racheter sa part. Le montant de la soulte dépend notamment de la valeur du bien, du capital restant dû sur le prêt hypothécaire et de la part de propriété de chacun.

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La rédaction Meilleurtaux Belgique