La désolidarisation dans les prêts immobiliers
Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le 9 avril 2025.
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7 min
La promesse Meilleurtaux 
La désolidarisation d'un prêt immobilier est un processus juridique qui permet à un emprunteur de se libérer de la responsabilité d'un crédit hypothécaire tout en laissant l'autre partie maintenir son engagement sur le prêt. Ce processus est souvent évoqué en cas de séparation ou de divorce, mais il peut également intervenir dans d'autres contextes. Il nécessite toujours l'accord de la banque prêteuse et implique divers frais et formalités.
L'essentiel à retenir :
- La désolidarisation d'un prêt immobilier permet à un co-emprunteur de se retirer de l'engagement financier, sous conditions strictes liées à sa situation et à celle des autres emprunteurs.
- L'opération requiert l'accord de la banque, qui analysera la capacité de remboursement des emprunteurs restants après le retrait envisagé.
- Plusieurs événements de la vie, comme un divorce ou une séparation, peuvent justifier une demande de désolidarisation auprès de l'organisme prêteur.
- Le processus implique une évaluation approfondie de la solvabilité des emprunteurs maintenus, souvent via une nouvelle étude de dossier et des garanties complémentaires.
- Une alternative à la désolidarisation est la substitution d'emprunteur, où un nouvel individu reprend la part de l'emprunteur sortant, simplifiant parfois la démarche.
Lorsqu'un couple se sépare ou divorce alors qu'un crédit hypothécaire est toujours en cours, plusieurs options s'offrent aux ex-partenaires pour gérer le bien immobilier commun, dont la désolidarisation.
Quel taux pour votre projet ?Mise en vente du logement commun
C'est le cas le plus fréquent en cas de divorce ou séparation. Le bien est mis en vente, et le produit de la vente permet de rembourser le solde du crédit hypothécaire.
Si le prix de vente est supérieur au capital restant dû, les ex-partenaires peuvent récupérer leur mise de départ et éventuellement une plus-value, en fonction de leur quote-part. Cela permet à chacun de redémarrer avec des liquidités.
Maintien de l'indivision
Parfois, les ex-partenaires choisissent de conserver ensemble la propriété du bien en indivision.
Le bien peut être loué à un tiers, et les loyers perçus servent à rembourser le crédit hypothécaire en cours. Autre situation parfois rencontré : l'un des ex-partenaires peut souhaiter rester dans le logement. Dans ce cas, il verse un loyer à l'autre pour sa quote-part.
Il est vivement conseillé de formaliser ce type d'arrangement par une convention d'indivision, de préférence via notaire.
Cette situation peut évoluer vers un rachat de part ou une vente future.
Un des partenaires reprend seul la propriété
La désolidarisation du crédit immobilier est une étape incontournable si l’un des deux partenaires souhaite conserver la maison et en assumer seul le remboursement. Deux scénarios sont possibles selon sa capacité financière :
Désolidarisation simple
Le partenaire restant reprend à son compte le crédit hypothécaire existant, aux mêmes conditions (taux, durée, solde restant dû). Il devient l'unique débiteur.
Rachat de crédit
Il contracte un nouveau prêt hypothécaire pour rembourser l'ancien crédit (rachat de crédit hypothécaire), parfois en y incluant la soulte due à son ex-partenaire.
La soulte : qu'est-ce que c'est ?
Il s'agit du montant que l'ex-partenaire doit recevoir en contrepartie de la cession de sa part dans le bien. Elle correspond à la valeur nette actuelle de sa quote-part dans la maison, déduction faite du capital restant dû.
Si besoin, cette soulte peut être intégrée au nouveau prêt hypothécaire ou financée par un crédit personnel.
Quel taux pour votre projet ?Accord obligatoire de la banque
L'accord de la banque est indispensable pour toute demande de désolidarisation d'un prêt immobilier, car elle devra évaluer la solvabilité de l’emprunteur restant et décider si la désolidarisation du crédit immobilier est viable.
La banque évaluera :
- les revenus du conjoint restant,
- sa situation professionnelle,
- ses charges,
- son taux d'endettement.
Sans cet accord, les deux ex-partenaires restent solidairement responsables du crédit en cours. On en revient donc à la vente pure et simple, ou au maintien de l'indivision.
Frais liés à la désolidarisation
Les frais liés à la désolidarisation du crédit immobilier varient selon la situation et comprennent notamment les droits d’enregistrement et les frais de notaire.
Droits d'enregistrement (droits de partage)
- En Wallonie et à Bruxelles : 1% de la valeur du bien au moment de la désolidarisation, quel que soit le statut (mariés, cohabitants légaux ou de fait).
- En Flandre : 1% pour les couples mariés ou cohabitants légaux depuis plus d'un an ; 2,5% pour les cohabitants de fait.
Ces droits sont généralement à charge du conjoint repreneur, mais les ex-partenaires peuvent choisir de les partager.
Autres frais à prévoir
- Frais de notaire pour l'acte de désolidarisation : environ 1% de la valeur du bien.
- Frais de dossier bancaires (quelques centaines d'euros).
- Frais d'expertise pour évaluer la valeur du bien (environ 300 euros).
Assurance solde restant dû
L'assurance initiale liée au prêt est à résilier. Une nouvelle assurance solde restant dû doit être souscrite par le conjoint qui conserve le bien.
Elle sera recalculée en fonction de l'âge, de l'état de santé et du capital à couvrir.
Et les délais ?
Si les deux ex-partenaires sont d'accord entre eux et que la banque valide la désolidarisation, la procédure peut aller relativement vite.
Mais dans le cas d'un divorce sous régime de communauté, la désolidarisation ne pourra intervenir qu'après la prononciation officielle du divorce. Jusque-là, les deux restent solidairement responsables du remboursement.
FAQ
1. Qu'est-ce que la désolidarisation d'un prêt hypothécaire ?
La désolidarisation d’un prêt immobilier consiste à retirer l’un des co-emprunteurs du crédit en cours, de manière officielle, avec l'accord de la banque. L’autre emprunteur devient alors seul responsable du remboursement du prêt. Cette opération est souvent envisagée lors d’un divorce ou d’une séparation.
2. Comment effectuer une désolidarisation de crédit hypothécaire ?
La démarche de désolidarisation de crédit immobilier s’effectue en plusieurs étapes. Il faut d'abord que les deux ex-partenaires soient d'accord. Il faut ensuite introduire une demande formelle à la banque, qui analysera la solvabilité de celui de l'ex-partenaire qui reprend la maison. En cas d'accord, il faudra passer par un acte notarié et le paiement de droits d’enregistrement et autres frais (notaire, dossier, expertise).
3. Quels sont les droits des emprunteurs lors d'une désolidarisation de prêt hypothécaire ?
Chaque emprunteur a le droit de :
- Refuser de se désolidariser s’il estime que la solution proposée ne lui convient pas (par exemple, en cas de désaccord sur le montant de la soulte).
- Être informé par la banque de toutes les conséquences juridiques et financières de la désolidarisation.
- Continuer à figurer sur le crédit tant que la banque ne donne pas son accord pour la désolidarisation.
Modèle de lettre de désolidarisation
[Prénom NOM]
[Adresse]
[Code postal + Ville]
[Téléphone]
[Adresse e-mail]
À
[Nom de la banque]
[Adresse de l’agence ou du service crédit]
[Code postal + Ville]
[Ville], le [Date]
Objet : Demande de désolidarisation du crédit hypothécaire n° [numéro de contrat]
Madame, Monsieur,
Suite à la séparation intervenant entre [Nom du co-emprunteur] et moi-même, nous avons convenu que je resterai seul(e) propriétaire du bien immobilier situé au [adresse du bien], financé par le crédit hypothécaire contracté auprès de votre établissement sous le numéro [numéro de contrat], en date du [date de signature du crédit].
Je souhaite donc introduire une demande de désolidarisation du prêt hypothécaire précité, afin que [Nom du co-emprunteur] soit dégagé(e) de toute obligation future liée à ce crédit.
Je vous informe que je suis disposé(e) à reprendre à ma charge l’entièreté du prêt restant dû, ainsi que toutes les obligations financières y afférentes.
Je suis également en train d’effectuer les démarches nécessaires auprès de mon notaire en vue du rachat de la part de [Nom du co-emprunteur] dans le bien immobilier.
Je me tiens à votre disposition pour toute information complémentaire ou pièce justificative (preuve de revenus, attestation notariée, etc.) que vous jugeriez utile à l’étude de mon dossier.
Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Nom complet]