Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 10 mars 2026.
Temps de lecture : 8 min

La taxe sur les plus-values prend une place de plus en plus importante dans la vie des investisseurs belges. Jusqu'ici, la plupart des plus-values sur actifs financiers échappaient à l'impôt pour les particuliers, alors que certaines plus-values immobilières étaient déjà taxées.

Avec la nouvelle taxe sur les plus-values sur actifs financiers qui entrera en vigueur en 2026, il devient essentiel de comprendre le régime fiscal, les taux, les exonérations possibles et l'impact sur la valeur réelle de vos placements, en euros, sur une année fiscale.

Qu'est-ce qu'une plus-value et qui est concerné ?

Une plus-value, c'est la différence positive entre la valeur d'acquisition d'un bien et la valeur de revente, lorsque la vente génère un gain (en euros) par rapport au prix d’achat.

On distingue principalement :

• Les plus-values immobilières (maison, appartement, terrain).
• Les plus-values sur actifs financiers (actions, obligations,parts de fonds, contrats d'assurance-placement, crypto, or, devises).
• Les plus-values professionnelles, réalisées dans le cadre d'une activité d'indépendant ou de société.

Le régime fiscal dépend de la nature des actifs, de la manière dont les plus-values sont réalisées (gestion normale, spéculative, professionnelle) et du statut des investisseurs (particulier, société, ASBL, non-résident). L'impôt peut prendre la forme d'une taxe spécifique sur la plus-value, d'un taux de 33 % sur des revenus divers ou d'une imposition aux taux progressifs.

Certaines plus-values peuvent être totalement exonérées d'impôt, d'autres seulement partiellement, selon la source du revenu et le régime fiscal applicable sur l’année concernée.

Quel taux pour votre projet ?

Quelles plus-values sont déjà taxées aujourd'hui ?

Plus-values immobilières

Pour un particulier, toutes les plus-values immobilières ne sont pas taxées, mais certaines le sont à des taux élevés :

Terrain non bâti

• Vente dans les 5 ans après l'acquisition : impôt de 33 % sur la plus-value.
• Vente entre la 5e et la 8e année : taux ramené à 16,5 %.

Immeuble bâti qui n'est pas l'habitation propre et unique

• Revente dans les 5 ans : impôt de 16,5 % sur la plus-value.
• Au-delà de 5 ans (ou 3 ans après une donation) : plus-value en principe exonérée.

Résidence principale

La revente de l'habitation propre et unique occupée par le propriétaire reste, sauf exception, exonérée de cette taxe sur la plus-value.

La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, corrigés de certains frais (droits, notaire, travaux justifiés, frais de vente, TVA éventuelle selon la nature du bien et de l’opération...).

Pour financer l'achat ou la construction de ce type de bien, beaucoup de ménages passent par un prêt hypothécaire , ce qui permet d'étaler le coût dans le temps et d'anticiper l'impact d'une éventuelle plus-value future.

Plus-values spéculatives

Même hors immobilier, certaines plus-values sont taxées comme revenus divers à 33 % (hors centimes communaux). C'est le cas lorsque l'administration considère que :

• La gestion du patrimoine n'est plus une gestion normale (optique d'épargne) mais spéculative.
• L'investisseur multiplie les opérations de trading rapides avec un objectif de gains à court terme.
• Les moyens mis en œuvre (effet de levier, usage de crédit) s'apparentent à une activité professionnelle.

Dans ce régime, l'impôt vise l'ensemble des plus-values spéculatives réalisées pendant l'année fiscale.

Les plus-values réalisées dans le cadre d’une activité professionnelle (indépendant ou société) relèvent, elles, des règles de l’impôt professionnel ou de l’impôt des sociétés.

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Nouvelle taxe sur les plus-values d'actifs financiers en 2026

Le gouvernement fédéral a annoncé une nouvelle taxe de 10 % sur les plus-values sur actifs financiers, avec une entrée en vigueur prévue au 1er janvier 2026. Même si le projet de loi n'a pas encore été approuvé au parlement fédéral, la nouvelle taxation doit s'appliquer aux plus-values réalisées à partir de cette date.

Cette nouvelle taxe s'inscrit dans une réforme fiscale plus large et modifie la manière dont les plus-values sont intégrées dans votre planification fiscale annuelle.

Qui est visé ?

Cette nouvelle taxe concernerait surtout :

• Les personnes physiques qui réalisent des plus-values sur leurs placements dans le cadre de la gestion normale de leur patrimoine privé.
• Certaines ASBL et autres personnes morales soumises à l'impôt des personnes morales, lorsqu'elles réalisent des plus-values sur leurs placements financiers.
• Certains non-résidents, pour des actifs rattachés à la Belgique.

Les sociétés commerciales restent soumises au régime de l'impôt des sociétés.

Quels actifs financiers et crypto ?

La définition d'actifs financiers est large et couvre notamment :

• Actions et obligations, cotées ou non cotées.
• Parts de fonds d’investissement, ETF et produits structurés.
• Contrats d’assurance-placement (branches 21, 23 et 26).
• Monnaies et devises détenues à titre de placement, ainsi que l’or d’investissement.
• Crypto-actifs (crypto, stable coins, certains NFT).

Quel taux et quelles exonérations ?

En régime général, la taxe envisagée serait de 10 % sur les plus-values réalisées, après exonération :

• Exonération annuelle de 10.000 euros de plus-values réalisées par le contribuable.
• Prise en compte possible des moins-values.
• Régimes particuliers pour les participations substantielles (au moins 20 % des actions d'une société) et les plus-values internes (transfert d'actions à une société contrôlée par le même actionnaire), avec des taux pouvant aller jusqu'à 33 %.

Les plus-values déjà taxables aujourd'hui comme revenus divers (spéculation) ou professionnels resteraient soumises à leurs régimes propres.

À partir de quand les plus-values seraient-elles taxées ?

La nouvelle taxe ne viserait que les plus-values réalisées à partir du 1er janvier 2026. Les plus-values historiques, c'est-à-dire la hausse de valeur accumulée avant le 31 décembre 2025, resteraient exonérées.

Pour distinguer les deux, une date de référence serait fixée au 31/12/2025. La valeur de marché des actifs financiers à cette date servirait de base pour calculer les plus-values futures.

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Comment déclarer et payer l'impôt sur la plus-value ?

Pour les plus-values immobilières taxées à 16,5 % ou 33 %, le contribuable doit les mentionner dans sa déclaration à l'impôt des personnes physiques (ou à l'impôt des non-résidents). L'administration calcule ensuite une cotisation distincte, en fonction du type de bien et du délai entre acquisition et revente.

Pour la nouvelle taxe sur les plus-values sur actifs financiers, le projet prévoit :

• Une retenue à la source au moment où la plus-value est réalisée, opérée par la banque ou l'assureur belge lorsque c'est possible.
• Une régularisation via la déclaration fiscale, pour tenir compte de l'exonération annuelle, des moins-values éventuelles et des régimes particuliers.

Dans tous les cas, la bonne pratique consiste à conserver soigneusement les preuves d'acquisition, les relevés, les attestations et les documents d'évaluation, afin de pouvoir justifier les valeurs d'acquisition et les plus-values réalisées en cas de contrôle.

Quel lien avec votre stratégie de financement ?

La fiscalité des plus-values ne se réfléchit pas isolément. Elle se combine avec la manière dont vous financez vos projets. Vendre un placement pour dégager des liquidités peut déclencher une plus-value imposable, alors que le recours à un crédit étale l’effort dans le temps mais génère des intérêts.

Vendre un actif vs prêt hypothécaire

Pour un achat immobilier (habitation propre ou investissement locatif), beaucoup de ménages hésitent entre vendre une partie de leurs placements ou emprunter. Un prêt hypothécaire permet de conserver vos actifs financiers plus longtemps, quitte à les utiliser plus tard en fonction de leur performance nette après impôt et de l’évolution de la taxe sur les plus-values.

Vendre un actif vs prêt personnel

Pour des projets de consommation (voiture, travaux, voyage, coup de pouce budgétaire), un prêt à tempérament évite parfois de devoir liquider un placement au mauvais moment, par exemple en pleine baisse de marché. La page prêt personnel explique comment fonctionne ce type de crédit, ses conditions.

Vendre un actif vs regroupement de crédits

Si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, la nouvelle fiscalité peut aussi être l’occasion de revoir la structure globale de vos dettes. Une solution de regroupement de crédits peut, dans certains cas, réduire les mensualités et simplifier la gestion, ce qui libère du budget pour conserver vos placements, investir différemment ou choisir plus librement le moment où vous réaliserez une plus-value.

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En résumé

Aujourd'hui, les plus-values immobilières restent taxées à 16,5 % ou 33 % dans certains cas, tandis que les plus-values sur actifs financiers dans la gestion normale du patrimoine privé sont encore largement exonérées. Les plus-values spéculatives et professionnelles sont déjà imposées.

À partir de l'année 2026, une nouvelle taxe de 10 % sur les plus-values sur actifs financiers va entrer en vigueur, même si, début décembre 2025, elle n'a pas encore été votée. Elle prévoit une exonération annuelle de 10.000 euros et des régimes spécifiques pour certaines actions et plus-values internes. Le montant de l'impôt sur votre plus-value dépendra donc de la nature des actifs, du délai entre acquisition et revente, du régime applicable et de la manière dont vous structurez vos placements dans le temps.

Anticiper cette réforme, documenter vos valeurs d'acquisition et comparer le coût d'un éventuel crédit hypothécaire ou prêt personnel avec la fiscalité des plus-values vous permettra de prendre des décisions plus éclairées.

FAQ

La nouvelle taxe sur les plus-values s'appliquera-t-elle aussi aux petits investisseurs ?

Oui, le régime général vise tous les investisseurs personnes physiques. Toutefois, l'exonération annuelle de 10.000 euros de plus-values réalisées est un filet de sécurité important. Si vous réalisez des gains modestes, répartis sur plusieurs années, il est possible que vous restiez en pratique en dessous du seuil d'imposition.

Les plus-values réalisées avant 2026 seront-elles taxées plus tard ?

Non, les plus-values historiques accumulées avant le 31 décembre 2025 doivent rester exonérées. La nouvelle taxe s'appliquera uniquement aux plus-values réalisées à partir de 2026, sur base d'une valeur de référence fixée au 31/12/2025 pour vos actifs financiers.

Dois-je vendre mes placements pour financer mes projets ou recourir à un crédit ?

Tout dépend de votre profil de risque, de votre horizon d'investissement, du taux du crédit, de la rentabilité attendue de vos placements et de l'impact de la taxe sur la plus-value. Dans certains cas, conserver vos placements et financer votre projet par un prêt personnel ou un crédit hypothécaire peut être plus intéressant fiscalement. Dans d'autres, la vente d'actifs reste la meilleure solution. Un conseiller financier ou fiscal peut vous aider à analyser votre situation globale y compris pour votre déclaration.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique