Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 20 octobre 2026.
Temps de lecture : 6 min

Acheter un logement qui n'existe encore que sur plan, c'est accepter un décalage parfois déroutant : le contrat est signé, le prix est fixé, mais la maison ou l'appartement se construit par étapes. Entre la vente, le prêt hypothécaire, le rôle du notaire, les factures de l'entrepreneur, la garantie prévue par la loi Breyne et la réception des travaux… Quand faut-il payer, à qui, et sur quel montant les intérêts courent-ils pendant les travaux ?

En Belgique, un achat sur plan ou une construction clé sur porte ne se finance pas comme l'achat d'un logement déjà construit. L'acquéreur ne paie pas toute la construction d'avance : les fonds sont libérés progressivement, en fonction de l'avancement des travaux. Mode d'emploi.

Pour un achat d'une nouvelle construction, le crédit hypothécaire suit plutôt le rythme des travaux, par tranches, sur base des factures, des justificatifs et parfois d'une attestation d'avancement.

Quel taux pour votre projet ?

Loi Breyne : la protection centrale de l'acquéreur

La loi Breyne encadre la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction. Elle s'applique notamment aux ventes sur plan, aux contrats d'entreprise de construction et aux formules clé sur porte lorsque certaines conditions sont réunies : le bien est destiné à l'habitation, situé en Belgique et l'acquéreur doit effectuer un ou plusieurs paiements avant l'achèvement complet.

Son objectif est de limiter les risques : paiement trop rapide, informations incomplètes, retard ou faillite du promoteur ou de l'entrepreneur.

Sécurité financière pour l'acquéreur

Le contrat doit mentionner clairement le prix total, les modalités de règlement, le délai d'exécution des travaux, les éventuelles indemnités de retard, les plans, le cahier des charges et les garanties financières.

En effet, l'acheteur ne doit pas seulement se fier à la promesse du constructeur. La loi impose une garantie financière : limitée à 5 % du prix du bâtiment lorsque l'entrepreneur est agréé, mais beaucoup plus étendue lorsqu'il ne l'est pas, puisqu'elle peut couvrir l'achèvement des travaux.

L'objectif est de protéger l'acquéreur si le chantier ne peut pas être mené à terme, par exemple en cas de faillite de l'entrepreneur.

Prix fixé mais parfois révisable

Le prix total doit être déterminé à l'avance : c'est une protection essentielle pour éviter qu'un achat sur plan ou une construction clé sur porte ne devienne un budget ouvert. Une clause de révision peut toutefois être prévue dans le contrat, notamment pour tenir compte de l'évolution du coût de certains matériaux ou de la main-d’œuvre.

Mais cette clause doit respecter les conditions légales et être formulée clairement. Elle ne peut pas permettre n'importe quelle augmentation. Avant de signer, vérifiez donc ce qui peut être indexé, sur quelle base, à quel moment, dans quelles limites et avec quels justificatifs.

Quel taux pour votre projet ?

Comment fonctionnent les appels de fonds ?

Un appel de fonds est une demande de règlement liée à une étape de vos travaux. Le promoteur ou l'entrepreneur ne réclame pas l'ensemble du prix de la construction en une fois. Il adresse des demandes successives, correspondant à la valeur des travaux réalisés.

Acompte plafonné, règlements par tranches

Le premier paiement est encadré. À la conclusion du contrat, l'acompte ne peut pas dépasser 5 % du montant total. Ensuite, le solde doit être payé par tranches. Elles ne peuvent pas être supérieures à la valeur des travaux déjà exécutés. Le paiement doit suivre l'avancement des travaux et non anticiper ce qui reste à construire. En cas de doute, demandez le détail, l'attestation d'avancement, la facture correspondante ou l'avis de l'architecte.

Dans une vente sur plan, la signature de l'acte authentique chez le notaire marque une étape essentielle. Selon le stade du chantier, l'acquéreur paie généralement le terrain, les travaux déjà réalisés et les frais liés à l'acte. Ensuite, les appels de fonds suivent l'avancement : fondations, gros œuvre, toiture, châssis, techniques spéciales, finitions, réception provisoire.

TVA et terrain : des frais à prévoir dès le départ

Dans un projet immobilier neuf, les travaux sont généralement soumis à la TVA, souvent au taux de 21 %. Le terrain, lui, peut relever des droits d'enregistrement ou de la TVA selon le montage, le vendeur et le stade d'avancement du projet. Cette distinction doit être clarifiée avec le notaire avant la signature de l'acte authentique. Elle influence directement le montant à payer au départ, mais aussi les fonds propres pour couvrir les frais que le crédit hypothécaire ne financera pas toujours entièrement.

Quel taux pour votre projet ?

Comment le prêt hypothécaire suit-il votre projet ?

L'acheteur introduit une demande de prêt hypothécaire sur base du prix du terrain, de la construction, de la TVA, des frais d'acte et de sa capacité de remboursement. La banque analyse le contrat, le compromis, le projet, les revenus, l'apport personnel et les garanties.

Une fois le crédit accepté, le montant destiné au terrain ou aux travaux déjà réalisés peut être libéré à l'acte. Le solde du crédit reste disponible et sera utilisé au rythme des appels de fonds. Il faut donc coordonner le calendrier entre l'entrepreneur, le notaire et le prêteur.

Les documents pour la banque

Préparez les documents à fournir au prêteur : preuves de revenus, extraits de compte, compromis ou contrat, plans, cahier des charges, permis, devis, détail du prix, estimation des frais et, si disponible, informations liées au PEB.

La banque peut demander une facture, un état d'avancement, une attestation de l'architecte ou un document signé par l'entrepreneur avant de libérer une tranche, afin de s'assurer que l'argent du crédit sert bien au projet.

L'apport personnel

L'apport personnel reste important. Certains frais sont souvent payés avec des fonds propres : droits d'enregistrement éventuels sur le terrain, honoraires du notaire, frais d'acte de crédit, frais de dossier, assurances, raccordements, mais aussi certains équipements non compris dans le cahier des charges, comme une cuisine équipée, des options ou des aménagements extérieurs.

Un simulateur en ligne de prêt hypothécaire permet de tester plusieurs montants.

Quel taux pour votre projet ?

Pendant les travaux : les intérêts « intercalaires »

Pendant la construction, les intérêts ne se calculent généralement pas sur la totalité du crédit dès le premier jour, mais sur les montants effectivement prélevés. Ils augmentent donc à mesure que de nouvelles tranches sont débloquées. On parle souvent « d'intérêts intercalaires », même si les banques évoquent parfois plus simplement « les intérêts dus sur les fonds déjà libérés ».

Ces intérêts permettent d'éviter de rembourser immédiatement une mensualité complète alors que le logement n'est pas encore disponible. Pour un acheteur qui paie encore un loyer ou rembourse un autre crédit, cela allège la charge mensuelle pendant la construction.

Franchise en capital

Certaines banques prévoient une franchise en capital pendant la phase de chantier : le remboursement du capital est alors reporté, tandis que l'emprunteur paie seulement les intérêts sur les sommes déjà utilisées.

Commission de réservation

En parallèle, certains prêteurs facturent aussi une « commission de réservation ». Il s'agit d'un frais appliqué sur la partie du crédit hypothécaire déjà accordée, mais pas encore utilisée, car ces fonds restent disponibles pour les futurs appels de fonds

Réception provisoire : paiement du solde

La réception provisoire intervient lorsque le logement est considéré comme achevé et que l'acquéreur en prend possession. Plus qu'une simple remise des clés, c'est un moment juridique important. La réception provisoire permet au vendeur ou à l'entrepreneur de réclamer le solde du prix, sous réserve de ce que prévoit le contrat.

L'acquéreur doit inspecter le bien avec attention : finitions, portes, fenêtres, chauffage, ventilation, sanitaires, électricité, conformité au cahier des charges, parties communes dans le cas d'un appartement.

Réserves, refus et réception définitive

Si des défauts mineurs existent, ils doivent être repris dans un procès-verbal de réception avec réserves. Si les défauts sont importants et empêchent une occupation normale ou révèlent une non-conformité sérieuse, il est possible de refuser ou de reporter la réception provisoire de manière motivée.

La réception définitive intervient au moins un an après la réception provisoire. La garantie décennale concerne, elle, les vices graves qui compromettent la solidité du bâtiment ou d'un de ses éléments essentiels.

Quel taux pour votre projet ?

Les points à vérifier avant de signer

Avant de vous engager, demandez un budget complet : prix de vente, TVA, droits d'enregistrement, frais de notaire, frais de crédit, raccordements, cuisine équipée, peinture, luminaires, terrasse, jardin, compteurs, quote-part dans les parties communes, frais de syndic ou premiers appels de copropriété.

PEB et cahier des charges

Vérifiez aussi si le PEB annoncé correspond à une obligation de résultat, à une estimation ou à un niveau attendu. Dans le neuf, la performance énergétique influence la valeur du logement, le confort futur et parfois l'analyse bancaire. Lisez bien le cahier des charges : chauffage, isolation, ventilation, panneaux photovoltaïques, étanchéité à l'air et équipements réellement compris.

Retards et travaux supplémentaires

Le contrat doit aussi préciser le délai d'exécution, les éventuelles astreintes et les indemnités en cas de retard. Demandez ce qui se passe en cas de force majeure, de choix tardifs, de travaux supplémentaires ou de modifications demandées en cours de chantier.

Pour anticiper les frais annexes, calculez les frais d'acte et de crédit hypothécaire

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique