Crédit hypothécaire : et les frais de notaire ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique. Mis à jour le 3 avril 2025.
Temps de lecture : 5 min

Quand on achète un bien immobilier, on ne paie pas seulement le prix d'achat, ou, plus tard les intérêts du prêt hypothécaire (ainsi que l'assurance solde restant dû, incendie), mais il y a également une série de frais à payer immédiatement qui font gonfler singulièrement la note. Il ne faut pas les oublier dans le calcul de votre budget et les prévoir dans vos fonds propres et au moment de faire votre demande de crédit hypothécaire.

On les résume dans l'expression « frais de notaire », un terme générique qui regroupe tous les frais liés aux actes d'achat et de crédit, à l'exception des frais inhérents au dossier bancaire (frais administratifs et d'expertise).

C'est en réalité un terme un peu galvaudé car il comprend :

• Les honoraires du notaire proprement dit
• Les frais administratifs (le coût de certains actes réalisés par celui-ci, son étude notariale et différentes administrations à sa demande)
• La TVA sur ces différents postes
• Les frais de transcription hypothécaire

 

Ainsi que les droits d'enregistrement, versés au notaire puis à l'état, quand il ne s'agit pas d'un logement « neuf ». Quand le logement est considéré comme neuf, c'est la TVA de 21% qui s'applique sur le prix d'achat, mais elle est versée directement par l'acheteur au vendeur.

Ces deux derniers postes sont les plus importants. C'est l'un ou l'autre. Avec les droits d'enregistrement, les frais d'achat tournent autour des 15% ou moins. Avec la TVA, ils tournent autour des 25%.

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Les droits d'enregistrement pour les logements existants...

Les droits d'enregistrement concernent les logements existants et qui ont été occupés au moment de leur achat (en gros ceux âgés de deux ans et plus). Il s'agit d'une taxe qui revient à l'état. En Wallonie et à Bruxelles, elle est fixée, au départ, à 12,5% du prix d'achat du bien.

Mais en Wallonie, il existe des réductions de taux :

• S'il s'agit de votre logement seul et unique, un abattement sur la première tranche de 20.000€ du prix d'achat.
• Il est également possible de payer des droits réduits à 6% en cas de maison modeste, sur la première tranche de 164.000€ du prix d'achat, et même de 175.000€ si le logement est repris en zone de pression immobilière.
• Ce taux sera même de 5% sur ces mêmes tranches si l'acquéreur obtient un prêt hypothécaire social de la région wallonne.

En Région bruxelloise, les droits d'enregistrement sont de 12,5% également. Il n'y a pas de taux réduit. Mais l'abattement est bien plus important : il se situe sur la première tranche de 175.000€ du prix d'achat, à certaines conditions, les principales étant que la valeur vénale du bien ne dépasse pas 500.000€, que ce logement sera le seul et unique de l'acquéreur et qu'il y résidera au moins 5 ans.

En Région flamande, les droits d'enregistrement sont actuellement fixés à 6% pour l'habitation unique et familiale et à 10% pour les résidences secondaires, logements destinés à la location, etc. Mais au premier janvier 2022, dans le premier cas, les droits d'enregistrement tomberont à 3%, et dans les autres remonteront à 12%.

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... ou bien la TVA pour les logements « neufs »

Est considéré comme un logement neuf tout logement acheté sur plan, en cours de construction ou tout juste construit, nouvelle construction ou encore habité par le propriétaire actuel et vendeur au plus tard le 31 décembre de la deuxième année de son occupation. Dans ce cas, il y a une TVA de 21% à payer. Mais pas de droits d'enregistrement sur l'achat proprement dit. Sauf dans certains cas et uniquement concernant l'achat du terrain, pas le logement en tant que tel.

Les honoraires du notaire

Quand on parle des honoraires de notaire, il s'agit, tant pour l'acte d'achat que pour l'acte de crédit hypothécaire, de la rétribution du notaire (et son équipe). Ils sont fixés par la loi et dépendent pour certains postes du prix d'achat.

Ils comprennent toutes les prestations du notaire nécessaires aux deux actes, telles que :

• Rassembler les deux parties (acheteur et vendeur) pour la signature des deux actes
• Communiquer avec celles-ci, avec la banque pour le crédit
• Donner des conseils
• Rédiger l'acte d'achat et l'acte de crédit
• Vérifier le contrat de crédit entre la banque et l'acheteur
• Enregistrer et conserver les différents actes

Les frais administratifs

Les frais administratifs couvrent toute une série de recherches administratives à accomplir par l'étude notariale telles que :

• Les recherches fiscales
• L'état hypothécaire du bien
• Les recherches urbanistiques
• Les recherches concernant la pollution éventuelle du sol, etc.

 

Ils couvrent aussi les formalités qui suivent la signature de l'acte authentique auprès des autorités compétentes, telles que :

• L'enregistrement de l'acte
• Les formalités hypothécaires
• Les frais généraux de fonctionnement de l'étude notariale

 

Ces coûts peuvent varier en fonction de la situation du bien, c'est-à-dire la région et même la commune, si un seul ou plusieurs acquéreurs sont concernés. Ces coûts sont par défaut à payer par l'acquéreur, mais le compromis de vente peut mentionner que le vendeur peut prendre une partie à sa charge.

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La TVA sur les « frais de notaire »

Sans oublier qu'il y a également une TVA de 21% à payer sur les honoraires de notaire et sur les frais administratifs mentionnés au-dessus, mais pas sur la transcription hypothécaire en tant que telle.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique