Investissement locatif
Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le 9 avril 2025.
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8 min
La promesse Meilleurtaux 
De nombreux Belges se lancent dans l’investissement immobilier locatif pour constituer leur patrimoine et mieux préparer leur avenir financier. L’avantage de cette solution : une partie du bien est financée par les loyers perçus. Choix du bien immobilier, financement, stratégies d’investissement, suivez le guide pour réussir votre investissement locatif en Belgique.
L'essentiel à retenir :
- L'investissement locatif via un prêt hypothécaire en Belgique requiert une évaluation rigoureuse de la rentabilité, tenant compte des charges et des revenus locatifs potentiels.
- Les banques belges analysent la capacité de remboursement de l'emprunteur, en considérant ses revenus existants et les futurs loyers perçus, impactant le montant finançable.
- Le taux d'intérêt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif peut différer de celui d'une acquisition résidentielle, influençant le coût total du financement.
- La législation belge offre des avantages fiscaux pour les investissements locatifs, comme la déduction des intérêts d'emprunt, à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette.
- Choisir le bon type de bien immobilier et son emplacement géographique est crucial pour attirer des locataires et assurer un flux de revenus stable.
Le marché de l’immobilier locatif en Belgique
Selon Statbel, en 2021, 35 % des Belges étaient locataires. La répartition propriétaires/locataire est bien différente selon les régions en Belgique. Les locataires représentaient :
- 62 % en Région Bruxelles-Capitale.
- 36 % en Région wallonne.
- 30 % en Région flamande.
Selon un baromètre de la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique, le marché immobilier locatif est très tendu. L’offre se fait de plus en plus rare, notamment dans la région Bruxelles-Capitale. Elle n’est plus en mesure de répondre à la demande des locataires. Cela s’explique par une hausse des taux au cours des dernières années, remettant en cause les projets d’acquisition immobilière des ménages. L’offre faible a engendré une augmentation importante des loyers. Au regard de la demande locative, investir dans l’immobilier en Belgique en 2025 reste judicieux.
Les avantages et inconvénients de l’investissement locatif
Investir dans la pierre offre de nombreux avantages. Prenez en compte les limites de ce choix pour mieux vous y préparer.
Les avantages de l’investissement locatif en Belgique
- Une demande forte limitant le risque de vacance locative.
- Un patrimoine constitué en partie grâce aux loyers pour un effort d’épargne réduit.
- Une solution pour faire fructifier son épargne.
- Un revenu complémentaire ou un capital disponible à la retraite.
- Une solution pour transmettre un patrimoine à vos enfants.
Les inconvénients de l’investissement locatif
- Une gestion chronophage, surtout pour les petites surfaces avec un turn-over important.
- Un risque de loyers impayés.
- Des réglementations évolutives contraignantes (par exemple, l’exclusion du marché locatif des passoires énergétiques en 2028).
Les différents types de biens pour un investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous avez le choix entre deux types de biens :
- L’appartement offrant un coût d’acquisition plus faible. La demande est forte dans les grandes villes pour ce type de bien immobilier. En revanche, vous devez faire face aux contraintes d’une gestion en copropriété.
- La maison est plus chère, mais le loyer est plus élevé. De plus, le taux de rotation est plus faible, surtout pour les grandes surfaces accueillant des familles. Avec une maison individuelle, la gestion est totalement libre.
Les aides et dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif
En Belgique, l’investissement locatif est favorisé par différents dispositifs :
- 30 % des primes de votre assurance solde restant dû sont déduits de votre impôt tout au long du crédit.
- Le prêt à taux zéro pour réduire le coût de l’investissement.
- Les primes à la rénovation.
- Une déduction fiscale de 45 % du coût des rénovations lorsque vous louez votre bien immobilier via une agence de logement social pendant 9 ans.
- Une réduction d’impôt en Flandre pour les logements peu énergivores.
Les étapes pour réussir son investissement locatif
Réussir son investissement locatif passe par une réflexion sur la nature du bien et sur son financement pour augmenter votre rendement locatif.
Les critères de choix d’un bien immobilier pour de la location
Les critères à considérer avant d’investir sont les suivants :
- L’emplacement. Il doit répondre à une véritable demande (proximité des transports, des commerces, des écoles, etc.).
- La nature du bien (appartement ou maison) selon la demande locale.
- La qualité du bien sur le plan énergétique : de meilleures performances pérennisent votre investissement face aux interdictions futures de location. De plus, au regard du coût de l’énergie, un bien parfaitement isolé est plus attractif.
- Les travaux à envisager à court ou moyen terme.
- Les futurs projets autour du bien immobilier (centres commerciaux, tramway, etc.).
Nouvelle construction ou construction ancienne, faites le meilleur choix. L’achat d’une nouvelle construction vous assure de ne pas avoir de travaux à réaliser à court terme. De plus, le bien respecte les dernières normes en vigueur. Avec un bien ancien nécessitant des travaux, il est parfois possible de saisir de très belles opportunités. Comparez les offres pour obtenir le meilleur rendement.
Financement et gestion d’un investissement locatif
Le choix du financement de votre investissement locatif est une étape essentielle. Définissez le montant de votre apport personnel pour déterminer votre besoin selon le coût d’acquisition. Le choix de la gestion est aussi à considérer : gestion par vous-même, délégation à un expert de la gestion locative, le coût évolue, impactant votre rentabilité.
Le prêt immobilier pour un investissement locatif
Le crédit immobilier est incontournable pour la plupart des investisseurs. Prenez le temps de faire une simulation sur notre comparateur de prêts immobiliers en ligne. De cette manière, vous vous assurez de trouver le prêt offrant le meilleur taux pour réduire le coût de votre crédit. Avec des mensualités moindres, vous préservez votre budget. En parallèle, votre rendement locatif est plus élevé. Ajustez la durée au montant emprunté pour respecter le taux d’endettement imposé par les établissements de crédit.
La fixation du prix de location et les critères à prendre en compte
Autre étape de votre investissement : fixer le montant du loyer. Un prix en dessous du marché impacte négativement votre rendement. De son côté, un prix trop élevé augmente le risque de vacance locative. Étudiez le marché local pour définir le loyer le plus juste selon l’emplacement de votre bien, sa superficie et ses prestations.
La gestion locative et les obligations du propriétaire
Déterminez la manière dont vous allez gérer votre investissement locatif. La gestion personnelle peut se révéler chronophage, surtout pour les petites surfaces avec un taux de rotation plus fort. La gestion locative vous décharge totalement. De plus, en étant accompagné de professionnels, elle vous assure de répondre à toutes vos obligations en termes de réglementation. Avec la gestion locative, le gestionnaire se charge de la mise en location, de l’état des lieux, du recouvrement des loyers, des travaux, etc. Vous n’avez pas à gérer les modalités de location et les contrats associés : bail de location vide ou meublée, bail de colocation, bail de location saisonnière, etc.
La révision du loyer et les démarches en cas de litige locatif
L’indice santé permet d’indexer le loyer chaque année à la date anniversaire du bail (sauf si une clause du bail interdit cette indexation). L’indexation fait l’objet d’une demande écrite du propriétaire-bailleur au locataire. Lorsqu’une indexation est non conforme (augmentation trop importante, bail non enregistré), le locataire peut se retourner contre le bailleur. Dans un premier temps, il rédige un courrier recommandé pour lui demander de régulariser la situation. Sans réponse de sa part, l’envoi d’une mise en demeure s’impose. Ensuite, le locataire peut faire appel à la médiation pour trouver une solution amiable. Lorsque la médiation échoue, une action en justice peut être menée contre le propriétaire.
Quel taux pour votre projet ?La rentabilité et le rendement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, la rentabilité est un critère majeur. Étudiez-la avant de vous lancer. Le calcul est le suivant : loyer annuel/investissement x 100. Exemple : le coût de votre acquisition est de 200 000 €. Le loyer annuel est de 12 000 €. Le rendement atteint 6 %.
Stratégies d’investissement locatif avancées
Différentes solutions vous sont offertes pour votre investissement locatif en Belgique. Faites les meilleurs choix selon vos objectifs.
L’investissement locatif en zone tendue
Investir en zone tendue est judicieux dans la mesure où la demande locative est forte. En contrepartie, cela nécessite un investissement plus élevé au départ. Un bon apport et une maîtrise parfaite de votre crédit immobilier s’imposent pour réduire le coût de votre projet.
L’investissement locatif meublé et ses avantages
L’investissement en location meublée offre des avantages en Belgique :
- Un loyer 15 à 30 % plus élevé.
- Un abattement de 50 % sur les revenus perçus pour une imposition optimisée.
- Un bail plus souple.
- Une forte demande, surtout pour les petits logements étudiants.
La location saisonnière et les opportunités d’investissement
La location saisonnière est plus chronophage avec un taux de rotation important. En contrepartie, le montant des revenus est plus élevé avec une nuitée plus chère. La réussite de cet investissement tient essentiellement à son emplacement pour s’assurer des revenus locatifs tout au long de l’année. Préférez des lieux stratégiques comme le centre de Bruxelles avec, en 2023, selon Statbel, 7 millions de nuitées.
Les solutions pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif
Pour une rentabilité maximale de votre investissement locatif en Belgique, voici quelques conseils :
- Choisir le meilleur emplacement selon le type de bien (studio près des universités, maison familiale près des écoles, etc.).
- Acheter un bien à rénover pour saisir de belles opportunités.
- Valoriser votre bien avec de belles prestations et de meilleures performances énergétiques pour fixer un loyer plus élevé.
- Comparer les offres de crédit hypothécaire pour réduire vos mensualités et votre effort d’épargne.
- Négocier votre assurance solde restant dû pour, une fois de plus, réduire les montants remboursés chaque mois.
- Renégocier votre crédit lorsque les taux sont en baisse.
Vos questions sur l’investissement locatif en Belgique
Quels sont les principaux avantages de l’investissement locatif en Belgique ?
Investir dans l’immobilier locatif répond à une demande forte avec une offre insuffisante. Autre avantage de l’investissement locatif : les loyers financent tout ou partie du prêt immobilier pour un effort d’épargne réduit. Enfin, vous préparez sereinement l’avenir en vous constituant un patrimoine.
Quelle est la rentabilité moyenne d’un investissement locatif en Belgique ?
En Belgique, le rendement moyen d’un investissement immobilier locatif se situe entre 3 et 5 %.
Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir un logement pour investissement locatif ?
Pour choisir le meilleur bien immobilier pour un investissement locatif, prenez en compte :
- Son emplacement.
- Ses performances énergétiques.
- Son état général.
- Sa typologie selon son emplacement.
- Le montant du loyer qu’il est possible de fixer pour couvrir vos mensualités de crédit.
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