Refinancement de crédit hypothécaire en Belgique : quand y penser, comment procéder et à quels coûts
Écrit par La rédaction Meilleurtaux Belgique.
Mis à jour le 22 septembre 2025.
Temps de lecture :
6 min
Vous remboursez un prêt logement et vous vous demandez s’il est intéressant de le refinancer (ou de renégocier votre prêt hypothécaire) ? Le refinancement de crédit hypothécaire consiste à remplacer votre emprunt actuel par un nouveau crédit aux conditions potentiellement meilleures (taux, durée, mensualité). Objectif : réduire le coût total, alléger la mensualité ou raccourcir la durée, selon votre situation.
L'essentiel à retenir :
- La renégociation d'un crédit hypothécaire permet d'ajuster les conditions de votre emprunt actuel, potentiellement pour obtenir un taux d'intérêt plus avantageux, similaire à un refinancement.
- Le simulateur de Meilleurtaux.be évalue la pertinence de cette démarche en tenant compte de divers facteurs tels que le montant restant dû, la durée du prêt et les frais.
- Cette opération peut générer des économies substantielles sur le coût total du prêt, particulièrement dans un contexte de fluctuation des taux d'intérêt sur le marché financier.
- Les banques et les institutions financières sont les principaux acteurs impliqués dans le processus de négociation, qui implique généralement des frais de dossier et d'expertise.
- Avant de vous engager, comparez les offres et analysez les clauses contractuelles pour prendre une décision éclairée, en tenant compte des aspects légaux.
Refinancement, renégociation, rachat : de quoi parle-t-on ?
Renégociation interne : vous restez dans la même banque, qui ajuste (souvent) le taux et formalise un nouveau plan d’amortissement.
Rachat/refinancement externe : une autre banque rembourse votre ancien crédit et vous octroie un nouveau prêt. Cela implique de nouveaux actes (mainlevée + nouvelle garantie, hypothèque), donc plus de frais.
But visé : baisser votre TAEG et/ou adapter la durée ou la mensualité pour mieux coller à votre budget.
Quand est-ce intéressant de refinancer ?
Trois critères pèsent le plus :
- Écart de taux suffisant : en pratique, un différentiel d’environ 1 point de pourcentage entre votre taux actuel et un taux comparable du marché est un bon seuil d’attention (surtout si rachat externe, car il y a des frais).
- Durée restante : plus il reste d’années, plus le gain potentiel est important. Si vous êtes dans le premier tiers de vie du prêt, l’impact est généralement maximal.
- Capital restant dû : un montant encore significatif augmente l’effet d’un meilleur taux.
Pour objectiver, comparez avec le baromètre des taux du prêt hypothécaire et projetez l’effet sur la durée de votre crédit hypothécaire (mensualité équivalente mais durée plus courte ?).
Quel taux pour votre projet ?Avantages et inconvénients
Avantages
- Économie d’intérêts sur la durée (taux du prêt hypothécaire plus bas).
- Possibilité de raccourcir la durée à mensualité identique, et donc de réduire le coût total.
- Recalibrage du budget (mensualité plus légère si vous allongez modérément la durée).
Inconvénients, points d’attention
- Frais : surtout en refinancement/rachat externe (lire plus loin).
- Indemnité de réemploi en cas de remboursement anticipé.
- Nouvelle analyse de solvabilité : revenus, endettement, valeur du bien, certificat PEB indispensable.
- Certaines conditions commerciales (assurances, domiciliation, etc.).
Les coûts à prévoir
Selon que vous renégociez en interne ou refinancez en externe, la structure des coûts change.
Renégociation interne (même banque)
- Frais de dossier : ils sont plafonnés légalement pour les crédits hypothécaires à but immobilier.
- Indemnité de réemploi : il s'agit en effet de rembourser le premier crédit pour le remplacer par un crédit à taux plus faible.
- Éventuels petits frais administratifs : liés à la mise en place du nouveau plan d'amortissement.
Refinancement externe (banque A -> banque B)
- Indemnité de réemploi : pour remboursement anticipé d'un crédit hypothécaire, elle est limitée à trois mois d’intérêts sur le capital à rembourser.
- Mainlevée de l’ancienne hypothèque : c'est un acte notarié.
- Nouvelle garantie : inscription hypothécaire (le plus courant) avec droits proportionnels (droit d’enregistrement 1 % sur le montant garanti, droit d’inscription hypothécaire 0,30 %, auxquels s’ajoutent rétribution et honoraires).
- Ou mandat hypothécaire (si accepté par la banque) : souvent moins coûteux à l’octroi, mais il ne confère pas la même sécurité qu’une inscription. Il nécessite un acte notarié et peut être activé par la banque en cas de défaut. En pratique, il est fréquemment combiné avec une inscription hypothécaire.
- Frais de notaire : pour l’acte de crédit (honoraires + débours).
- Éventuels frais d’expertise du bien.
=> Astuce: utilisez le simulateur des frais de notaire pour estimer l’ordre de grandeur, et consultez la page remboursement anticipé de prêt hypothécaire pour en connaître les rouages.
Quel taux pour votre projet ?Le PEB/EPC : indispensable dans votre dossier de refinancement
Depuis 2021, les banques belges doivent collecter le certificat PEB/EPC pour les nouveaux crédits logement. En pratique, la plupart des refinancements (internes comme externes) donnent lieu à une nouvelle offre de crédit et la banque vous demandera le PEB (Wallonie/Bruxelles) ou EPC (Flandre) du bien mis en garantie.
Bon à savoir
- Un bon score énergétique peut, chez certains prêteurs, ouvrir la porte à une réduction de taux ou à des conditions spécifiques « green ».
- À l’inverse, un PEB faible peut conduire à une analyse de risque plus stricte.
- Si vous n’avez pas de certificat récent, anticipez : faites appel à un certificateur agréé de votre Région avant d’introduire la demande.
Conditions pour refinancer
Les critères usuels d’acceptation s’appliquent :
- Capacité de remboursement : taux d’endettement, reste à vivre.
- Stabilité des revenus et historique bancaire.
- Valeur vénale du bien (expertise éventuelle).
- Niveau de garantie (hypothèque, mandat).
- Score PEB/EPC présenté et projet éventuel de rénovation énergétique.
Un courtier en prêt hypothécaire compare les banques, structure la garantie (hypothèque/mandat) et optimise l’équilibre taux/durée/frais.
Les étapes pour votre demande
- Simulez plusieurs scénarios : mensualité inchangée mais durée raccourcie, ou mensualité réduite sur durée similaire.
- Comparez avec votre contrat actuel : taux, durée restante, capital restant dû) et documentez les frais (indemnité de réemploi, notaire, expertise.
- Constituez le dossier : pièces d’identité, preuves de revenus (fiches, BNC), relevés, contrat et tableau d’amortissement actuels, PEB/EPC, titres de propriété, assurances (incendie/solde restant dû), etc.
- Demandez des offres à plusieurs prêteurs : si l’offre externe est meilleure, voyez si votre banque actuelle aligne la sienne pour vous garder chez elle.
- Faites des choix : gain net (économie d’intérêts diminuée de tous les frais), impact sur la durée du prêt, flexibilité future (remboursement anticipé).
- Signez : et commencer à rembourser (en passant par la case notaire si le refinancement est externe).
Comment comparer rapidement les taux actuels ?
Référez-vous à notre baromètre des taux prêt hypothécaire et utilisez nos simulateurs de prêt hypothécaire pour confronter plusieurs durées et montants. Pensez à la formule « accordéon » si vous recherchez des mensualités constantes avec une durée ajustable.
Mettez les chiffres de votre côté
Le refinancement de prêt hypothécaire peut générer des économies substantielles si l’écart de taux est significatif (au moins 1%) et s’il reste assez d’années à courir. Anticipez le PEB/EPC, chiffrez tous les frais (indemnité de réemploi, dossier, notaire, garanties) et confrontez au gain d’intérêts.
Ensuite, laissez le simulateur de renégociation et nos experts faire le tri : selon le profil, la renégociation interne suffit parfois. Sinon, un rachat externe bien calculé l’emporte.
FAQ
Quels sont les principaux frais d’un refinancement ?
En rachat externe : indemnité de réemploi, mainlevée de l’ancienne hypothèque, droits et frais liés à la nouvelle garantie (hypothèque et/ou mandat), honoraires et frais du notaire, frais d’expertise éventuels et frais de dossier.
En renégociation interne : frais de dossier et quelques frais administratifs.
Le PEB/EPC est-il obligatoire pour un refinancement ?
En pratique, oui : les banques collectent le PEB/EPC pour les nouveaux crédits hypothécaires, y compris un grand nombre d’opérations de refinancement en interne. Il est donc judicieux de joindre un certificat à jour à votre dossier. Certaines banques diminuent le TAEG pour les biens avec un PEB (EPC) A ou B, ou bien si vous vous engagez à l’atteindre dans un délai, moyennant la preuve d’un nouveau certificat PEB.
Quels documents fournir pour une demande de refinancement ?
Pièces d’identité, preuves de revenus et charges, relevés bancaires, contrat de crédit actuel et tableau d’amortissement, titre(s) de propriété, PEB/EPC, dernières factures d’assurances (incendie/solde restant dû) et, le cas échéant, estimation ou expertise et devis de travaux si vous combinez refinancement et budget rénovation.
Écrit par
La rédaction Meilleurtaux Belgique